Le verifiche di conformità per acquistare e vendere casa
Verificare la conformità di un immobile, in tutti i suoi ambiti, prima di una compravendita è di fondamentale importanza al fine di tutelare, per i rispettivi interessi, sia l’acquirente sia il proprietario-venditore in quanto una compravendita immobiliare, implica l’assunzione, fra le parti coinvolte di obbligazioni, garanzie e responsabilità complesse e onerose, tali da non permettere un approccio superficiale ed improvvisato. Il potenziale acquirente deve e vuole tutelarsi da tutte le possibili cattive sorprese; all’opposto il proprietario-venditore deve e vuole tutelarsi da qualsiasi contestazione. Che tu, di un immobile, sia il potenziale acquirente oppure il proprietario-venditore, per tutelare i tuoi interessi ed il tuo patrimonio, hai un obbligo imprescindibile verso te stesso: verificare che tutto sia in regola.
Allora, prima di acquistare o vendere casa, esegui o fai eseguire almeno i controlli basilari sulla regolarità di quanto ti accingi a comprare o vendere, a prescindere che tu voglia fare tutto da solo, oppure, valendoti di una agenzia immobiliare.
In fase di sottoscrizione del preliminare di compravendita, se le verifiche di seguito indicate, non sono ancora state eseguite, vincola la validità del preliminare e per tanto il proseguo della trattativa di compravendita, al positivo esito di tutte le verifiche stesse.
1) Conformità e regolarità urbanistica-edilizia
La conformità urbanistica-edilizia di un immobile è di fondamentale importanza in quanto essa determina la commerciabilità o meno dell’immobile stesso. Infatti il proprietario-venditore nel rogito notarile per vendere il suo immobile ne deve dichiarare, sottoscrivendola, la conformità urbanistica o regolarità urbanistica-edilizia. E’ solo in capo al proprietario-venditore la responsabilità di quanto dichiarato; le conseguenze di dichiarazioni mendaci ricadono direttamente sull’acquirente salvo per costui eventuali azioni di rivalsa fino a giungere anche all’impugnazione dell’atto notarile e annullamento dello stesso.
Le regolarizzazioni urbanistiche, quando fattibili ed economicamente sostenibili, in particolare per quelle gravi, sono sempre onerose in termini temporali e finanziari. La verifica della Conformità urbanistica-edilizia si effettua direttamente sull’immobile con l’ausilio di tutta la documentazione tecnica disponibile confrontando puntualmente quanto in essa indicato e la realtà dell’immobile. Per approfondimenti: La conformità Urbanistica-edilizia di un immobile
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2) La conformità e regolarità catastale
A fare data dal 1 luglio 2010 è obbligatorio nel rogito notarile dichiarare la conformità della documentazione catastale. La conformità della documentazione catastale e la corrispondenza della stessa allo stato di fatto dei luoghi è un a dichiarazione resa dal proprietario-venditore al notaio e accettata per valida dall’acquirente in sede di stipula del rogito notarile. La mancanza di tale dichiarazione comporta l’impossibilità di effettuare il rogito, mentre una falsa dichiarazione rende nullo il rogito stesso.
La regolarizzazione catastale, se l’edificio è urbanisticamente conforme ai titoli legittimativi e regolare rispetto ai titoli di provenienza e proprietà, è un aggiornamento abbastanza veloce da eseguire. Per approfondimenti: La conformità catastale di un immobile
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3) La conformità patrimoniale
Verificare legittimità e titolarità di chi propone in vendita un immobile è fondamentale per tutelare chi acquista. Inoltre è fondamentale sapere a che titolo l’attuale proprietario è entrato in possesso dell’immobile: per compravendita, per successione, per donazione, per assegnazione giudiziaria, per usucapione, per vendita di quote societarie ecc. Ogni modalità di acquisizione deve essere opportunamente indagata e verificata.
Con le verifiche ipocatastali, prima del rogito notarile, anche se è buona regola verificare il tutto ancora prima della sottoscrizione del preliminare di compravendita, si verifica anche l’assenza o meno a carico dell’immobile oltre che delle ipoteche anche di gravami, pesi, servitù attive e passive ecc.. Per approfondimenti: La conformità patrimoniale di un immobile
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4) La conformità degli impianti tecnologici
Le dichiarazioni di conformità degli impianti (ogni impianto necessita di una dichiarazione specifica) non sono necessarie al fine della stipula del rogito notarile o per la sottoscrizione del preliminare di compravendita. Queste dichiarazioni fanno comunque parte integrante del certificato di agibilità. Al fine di tutelare sia il proprietario-venditore sia l’acquirente è buona regola in fase di compravendita verificare la regolarità di tutti gli impianti tecnologici di cui l’immobile è dotato. Il D.M.37/2008 come anche la L. 46/90 e il D.P.R. 380/2001 prevedono norme precise e puntuali in merito alla progettazione e realizzazione degli impianti tecnologici di cui le dichiarazioni di conformità oppure le dichiarazioni di rispondenza ne sono solo l’atto conclusivo.
Una attenta verifica dello stato di fatto degli impianti tecnologici, in particolare per quelli per i quali vige l’obbligo del deposito del progetto prima della loro realizzazione, è fondamentale per comprendere se quanto contenuto nel certificato di agibilità e relative dichiarazioni di conformità è corretto. Nel tempo possono essere state apportate delle modifiche arbitrarie che di fatto comportano la perdita dei requisiti di conformità oppure successivamente al certificato di agibilità è stato realizzato ex novo, senza depositare il necessario progetto un altro impianto quale l’impianto di ventilazione meccanizzata oppure di climatizzazione. Per approfondimenti: La conformità degli impianti.
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5) Il certificato di agibilità – abitabilità
In base all’epoca di costruzione ed alla tipologia dell’immobile lo stesso può essere dotato di certificato di agibilità o abitabilità. Tale certificato attesta la sussistenza delle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità e risparmio energetico degli edifici. Inoltre nel certificato di agibilità sono indicati tutti i titoli autorizzativi che legittimano l’immobile. Non tutti gli edifici sono in possesso del certificato di agibilità o abitabilità soprattutto gli edifici più vecchi, per i quali è comunque sempre possibile richiederlo con la precisazione che l’edifico deve corrispondere in tutte le sue parti e componenti alle normative vigenti al momento della richiesta del certificato. La richiesta di un certificato di agibilità per un edificio che ne è sprovvisto, potrebbe comportare notevoli spese per i necessari ed obbligatori adeguamenti.
La vigente normativa non prevede un obbligo formale di allegare il certificato di agibilità al rogito ma solo di citarne gli estremi e qui la giurisprudenza è un po’ contraddittoria. E’ buona regola, dopo averne verificato e confrontato il contenuto, allegare il certificato di agibilità, quando disponibile, sia al rogito notarile, ma ancora meglio, già al preliminare di compravendita. Per approfondimenti: Il certificato di Agibilità.
Il certificato di agibilità, proprio in funzione della sua valenza, deve essere verificato in loco in “contraddittorio” con la documentazione urbanistica-edilizia, catastale, patrimoniale, energetica, impiantistica, statica, ambientale, igienico sanitaria, ecc.. Il Check-up Agibilità fa parte integrante ed è compreso nel servizio di Check-up immobiliare.
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6) La certificazione energetica
La certificazione energetica di un edificio tramite l’attuale A.P.E. (attestato di prestazione energetica) o il precedente A.C.E. (attestato di certificazione energetica) è obbligatoria per la compravendita di qualsiasi immobile in quanto tale certificazione deve essere citata ed allegata al rogito notarile. Nell’ A.P.E. o l’ A.C.E. è riportato l’indice di prestazione energetica espresso in kwh/mq/anno, cioè quanto consuma l’immobile e la classe energetica in una scala che va dalla lettera A (immobile con alte prestazioni e bassi consumi) alla lettera G (immobile con basse prestazioni, cioè poco efficiente e alti consumi energetici) in base ai quali si può comprendere quanto costerà all’anno, da un punto di vista energetico, utilizzare quel determinato immobile.
La normativa relativa alla certificazione energetica a partire dal D.Lgs. 192/2005 ha subito nel tempo continue modifiche ed aggiornamenti. In fase di compravendita è fondamentale verificare quanto contenuto nell’ A.P.E. o nell’ A.C.E. in quanto i costi dell’energia in futuro saranno sempre maggiori. Alla stessa maniera è importante accertarsi anche sulla modalità in cui questi certificati sono stati istruiti, spesso infatti i tecnici che li hanno redatti non si sono nemmeno recati a visitare l’immobile e di fatto tali certificati sono stati istruiti basandosi “solo sulla carta”.
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Prima della compravendita di un immobile, che tu sia l’acquirente o il proprietario venditore, per tutelarti richiedi il servizio Check-up immobiliare.
In conclusione una breve sintesi:
Al fine della compravendita di un immobile è buona regola prima di procedere al rogito notarile, e per tanto anche prima della sottoscrizione del preliminare di compravendita effettuare tutte le verifiche qui sopra indicate, che di seguito si riassumono:
-
verifica della conformità urbanistica-edilizia;
- verifica della conformità catastale;
- verifica della conformità patrimoniale;
- verifica della conformità degli impianti tecnologici;
- verifica del certificato di agibilità-abitabilità;
- verifica energetica;
Alle precedenti ed imprescindibili verifiche qui sopra indicate sono complementari altre verifiche di non secondaria importanza e che interessano principalmente i seguenti ambiti: statico-strutturale, geologico-ambientale, igienico sanitario, sicurezza in generale, sicurezza nei luoghi di lavoro, fiscale, storico-culturale, condominiale. Lo svolgimento di queste ulteriori verifiche “complementari”, se necessario ed utile, deve essere valutato di volta in volta e per ogni specifica situazione o immobile.
Prima della compravendita di un immobile, che tu sia l’acquirente o il proprietario venditore, per tutelarti richiedi il servizio Check-up immobiliare.
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