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COSA SONO GLI STUDI DI FATTIBILITA’

Gli studi di fattibilità per nuove costruzioni o ristrutturazioni sono quell’insieme di attività  idonee a fornire al Committente una “fotografia” delle potenzialità di sviluppo della sua proprietà e relativi metodi di attuazione e costi di realizzazione e pertanto la convenienza economica e di risultato dell’operazione indagata.

L’esito dello studio di fattibilità (c.d. S.d.F.) permetterà al Committente di valutare in via definitiva la convenienza non solo economica ma anche e soprattutto pratico-funzionale ed estetica della soluzione costruttiva sviluppata.

Conseguenza principale dello S.d.F. sarà il proseguo o meno dell’operazione, infatti risulta evidente che non tutte le idee (progetti) si possono trasformare in progetti e non tutti i progetti, in particolare modo se non economicamente sostenibili nella loro totalità, possono o saranno realizzati.

Gli Studi di Fattibilità sono normalmente eseguiti:

• in fase pre-acquisitiva da parte di un potenziale acquirente di un immobile al fine di indagare le effettive possibilità di utilizzo dello stesso in base alle singole esigenze;
• in fase pre acquisitiva da parte di un potenziale acquirente di un immobile al fine di indagare la convenienza economica dell’acquisizione nella sua globalità;
• in fase di prevendita da parte del proprietario-venditore per verificare le effettive potenzialità intrinseche dell’immobile, si pensi al caso di residui di volumetria non edificati oppure una variazione allo strumento urbanistico che innalza l’indice di edificabilità,
• per immobili già in proprietà, da parte del conduttore-proprietario per verificare le effettive potenzialità edificatorie, si pensi agli ampliamenti in genere per utilizzare residui poteri edificatori, oppure a seguito del piano casa, per cambi di destinazione d’uso parziali o totali, fusione ed accorpamento di più unità, etc..

Le spese di costruzione siano esse per una nuova costruzione o per una ristrutturazione sono sempre più impegnative e di alto importo soprattutto in base alla qualità costruttiva richiesta ed attesa ed ai materiali utilizzati.

Il sovradimensionamento o sottodimensionamento degli spazi oltre a incidere in maniera notevole sui costi finali e sui costi di gestione precludono un ottimale ed equilibrato utilizzo dell’opera una volta ultimata. Anche la variazione di tipologia costruttiva o di componenti costruttivi possono determinare variazioni economiche sostanziali. Un esempio su tutti: nella fase di fornitura e posa in opera un manto di copertura in coppi o tegole marsigliesi, sarà sempre meno costoso di un manto di copertura in rame, cosa completamente diversa in fase di manutenzione dove la manutenzione di un manto di copertura in rame sarà sul lungo periodo sempre più economica  rispetto ad un manto di copertura in coppi o tegole marsigliesi.

Questo significa che la variazione di un componente costruttivo “semplice”, come può essere il manto di copertura, comporta costi economici nell’immediato e anche sul medio e lungo periodo che possono variare anche di decine di migliaia di euro. Nel caso specifico qual’ è la soluzione migliore o comunque da adottare?

Lo studio di fattibilità ha proprio la funzione di indagare ed approfondire il più possibile la fattibilità e la convenienza delle soluzioni volumetriche, spaziali, costruttive, tecnologiche, che si intendono adottare e rapportarle di volta in volta all’obbiettivo da realizzare ed al budget disponibile.

Le fasi principali di uno studio di fattibilità

Nello S.d.F. , in generale, in quanto ogni realtà o ipotesi deve essere opportunamente valutata, normalmente si approfondiscono o si verificano i seguenti ambiti:

• analisi delle effettive necessità del Committente;
• verifica degli standard urbanistici e normative vigenti sul sito d’intervento;
• incrocio fra necessità del Committente e possibilità edificatorie derivanti dalle verifiche degli standard urbanistici e normative vigenti;
• macro planovolumetrico o soluzione generale di massima;
• se il macro planivolumetrico e relativo conto economico sono confermati realizzabili e sostenibili si procede all’ulteriore sviluppo e approfondimento fino a giungere al grado di dettaglio consono all’obbiettivo;
• validazione dello S.d.F. e individuazione del successivo percorso in tempi e metodi;
• non Validazione dello S.d.F. per non sostenibilità economica o temporale o mancanza di rispondenza sostanziale agli obbiettivi attesi.

Apparentemente lo S.d.F. può sembrare una inutile perdita di tempo e un ulteriore costo da sostenere. Nella realtà è vero l’esatto contrario. Più lo S.d.F è dettagliato puntuale e preciso minori saranno le possibilità di errori di valutazione che possono poi influire sul buon esito in tempi, metodi e costi di tutta l’operazione.

Metaforicamente lo S.d.F nel settore immobiliare è paragonabile al settore automobilistico in questi due specifici ambiti:

• in fase di acquisto,  individuato il modello ed il relativo prezzo base si scelgono gli accessori, se il totale corrisponde al budget disponibile si procede all’acquisto oppure si rinuncia a qualche accessorio o addirittura si cambia modello (studio di fattibilità: individuazione modello specifico; analisi delle caratteristiche + analisi del costo del modello base + costo accessori = verifica convenienza, sostenibilità economica e soddisfazione attesa dall’acquisto);
• in fase di riparazione, o manutenzione sia ordinaria quale il classico tagliando programmato sia straordinaria quale ad esempio la sostituzione della frizione o degli ammortizzatori; normalmente prima di procedere ci si fa fare un preventivo (studio di fattibilità: analisi delle componenti da sostituire + calcolo del tempo necessario = preventivo).

Firmereste il contratto di acquisto di un’auto nuova con relativi accessori, non avendo mai visto il modello nemmeno in fotografia e avendo solamente un’idea approssimativa delle sue caratteristiche, esempio cilindrata compresa fra 1.600 e 2.200 c.c. e soprattutto un ‘idea ancora più approssimativa del suo prezzo finale? Vi è mai capitato di ritirare l’auto dal meccanico e scoprire che il consuntivo differisce di molto dal preventivo anche nel caso in cui le maggiori lavorazioni o prestazioni si siano rilevate necessarie ed improrogabili e correttamente eseguite?

Di seguito indico alcuni dei vantaggi riscontrabili da uno Studio di Fattibilità:

• obbliga a valutare e comprendere quali sono le effettive necessità ed esigenze che si devono soddisfare e ad agire di conseguenza;
• obbliga a comprendere se quanto si vuole realizzare corrisponde alle reali necessità ed esigenze e ad apportare le necessarie eventuali variazioni;
• obbliga a spostare l’attenzione da una fase emotiva, spesso collegata a proiezioni  nel futuro, ad una fase più concreta collegata al presente;
• obbliga a verificare se quanto si intende realizzare è conforme e compatibile con le vigenti normative urbanistiche, edilizie, igienico sanitarie, patrimoniali, legali, ecc. e di conseguenza si verifica l’eventuale impraticabilità dell’iniziativa o delle eventuali modifiche ed adeguamenti da apportare;
• fornisce un quadro economico fondamentale per comprendere la sostenibilità dell’intervento soprattutto per quanto riguarda:
  • Disponibilità presente e futura delle risorse economiche necessarie;
  • La valutazione se fra le risorse già disponibili e le risorse disponibili in futuro l’operazione è comunque sostenibile;
  • Se si necessita di finanziamento bancario si ha un parametro di riferimento molto attendibile, indispensabile per interagire in fase esplorativa con gli istituti di credito;
• permette di individuare in tempo utile tutte le potenziali criticità ed apportare le eventuali modifiche e correzioni; le criticità aumentano in maniera esponenziale in rapporto alle caratteristiche di complessità dell’intervento;
• permette di avere l’equivalente di una mappa a cui fare riferimento ogni qualvolta sorgano dubbi sul cosa fare;
• fornisce un quadro temporale o cronoprogramma preciso, basato su dati oggettivi e precisamente quantificati, di fondamentale importanza sia per la programmazione in tempi e metodi dei lavori in generale e sia per la programmazione economica. Da cui deriva:
  • conoscendo la tempistica si riesce a valutare la corrispondenza della cadenza di entrate ed uscite di fondi evitando il rischio di rimanere a corto di liquidità;
  • conoscendo la tempistica necessaria posso programmare anche con largo anticipo l’inizio delle attività e la durata delle stesse, anche per scaglioni;
  • conoscendo la tempistica e la quantità e qualità di opere da eseguire mi risulta più facile individuare i professionisti e le maestranze più idonee a  rispettare i tempi di costruzione previsti.
• permette di ipotizzare degli scenari di rischio che possono incidere sulle condizioni di fattibilità dell’opera e valutare le possibili soluzioni in particolare rispetto al quadro temporale o cronoprogramma di cui sopra: un esempio in tale senso può essere l’inerzia dell’amministrazione pubblica nell’approvare una variazione allo strumento urbanistico vigente che risulti essere migliorativa per l’intervento previsto quali in via indicativa l’aumento dell’indice fondiario o del rapporto di copertura, oppure il mancato rispetto dei termini di inizio lavori da parte dell’appaltatore, modifica del quadro normativo se già presenti disegni di legge in fase di approvazione, ipotesi queste che comportano una dilatazione dei tempi con immediata ripercussione sui costi, quali interessi passivi, noleggio macchinari, materiali, manodopera ecc.;
• permette di valutare la professionalità del progettista o team di tecnici incaricati dello S.d.F..Una volta concluso l’iter dello S.d.F. avrete una consapevolezza sicuramente più precisa di:
  • come è stato svolto l’incarico,
  • come voi vi siete sentiti durante tutto l’iter, accolti, compresi, ascoltati, oppure in soggezione, non sempre a vostro agio ecc.;
  • come il professionista ha recepito, interpretato e risolto le vostre esigenze e necessità;
  • se l’incarico è stato eseguito nei modi e tempi concordati e se il risultato richiesto è stato ottenuto. Il professionista, sia esso architetto geometra o ingegnere, è e sarà l’anello fondamentale di collegamento fra le vostre idee e aspettative e quanto si andrà a realizzare.

A S.d.F. ultimato avrete in mano tutti gli elementi necessari per comprendere se il tecnico da voi incaricato è il tecnico – persona che fa al caso vostro per l’eventuale proseguo della realizzazione. 

Lo studio di fattibilità, soddisfa molteplici necessità del Committente intenzionato a costruire ex novo oppure a ristrutturare,  e se opportunamente calibrato e mirato è di sicuro completamento alle attività di Due Diligence Immobiliare e di Assistenza Tecnica alla Compravendita Immobiliare. 

 Per costruire o ristrutturare la tua casa, individua un tecnico Qui Domus e richiedi il servizio di studio di fattibilità