Qui Domus

10Il D.P.R. 380/2001 (Testo Unico dell’Edilizia) all’art. 3, definisce e precisa quali sono gli interventi edilizi che per la loro esecuzione necessitano di preventiva e regolare autorizzazione amministrativa. La necessità di preventiva autorizzazione amministrativa non deriva dalla mole o importo dei lavori ed opere da eseguire, bensì se l’opera o l’intervento da realizzare rientra o meno in quanto previsto nel testo di legge. Per tanto anche piccoli o modesti interventi quali lo spostamento apertura o chiusura di una finestra, l’istallazione di un pensilina a copertura della porta d’ingresso, la modifica della disposizione interna di un appartamento anziché la trasformazione della soffitta nel sottotetto praticabile in camera da letto o la creazione di un soppalco, come la creazione di un nuovo bagno ecc., sono tutte opere edili puntualmente regolamentate che implicano e comportano in capo al loro proprietario-esecutore (c.d. Committente o Proprietario dell’Immobile) precisi obblighi e inderogabili responsabilità, molto spesso anche in buona fede, non conosciute .  

In anzi tutto chi è il Committente.

Il primo e più importante responsabile degli interventi edilizi è il Committente che normalmente corrisponde con l’intestatario del titolo amministrativo a costruire. Il Committente è colui che esegue direttamente (lavori in economia) oppure commissiona a terzi (appalto), indipendentemente dal valore economico, un ‘opera edile. Il Committente può essere persona fisica (privato cittadino) oppure persona giuridica (società o ditta privata, ente o amministrazione pubblica).

Più nel dettaglio il Committente può essere identificato oltre che nel proprietario dell’immobile anche nel conduttore, nell’usufruttuario, nell’amministratore condominiale e per tanto nel condominio, nel legale rappresentante e per tanto nella ditta o società proprietaria o conduttrice dell’immobile o comunque in colui o coloro che a vario titolo sono titolari di diretti reali sugli immobili oggetto d’intervento.

Le principali responsabilità in capo al Committente – Titolare

In capo al Committente sono in essere la responsabilità di regolarità urbanistica-edilizia e la responsabilità per la sicurezza. Mentre la responsabilità urbanistica-edilizia può venire meno in caso di opere di ordinaria manutenzione, la responsabilità per la sicurezza, regolata dal Testo Unico della Sicurezza D.L. 81/2008  è praticamente, con vari livelli di approfondimento, sempre presente.

Responsabilità urbanistica-edilizia: opere difformi dal titolo a costruire 

Le difformità urbanistiche-edilizie sono attualmente regolamentante dagli articoli 29, 30, 31 32, 33, 34, 35, 36, 37, 38 del D.P.R. 6 giugno 2001 n. 380 “Testo unico delle disposizioni legislative e regolamenti in materia di edilizia”.

Un’ opera o intervento edilizio è considerato difforme qualora la stessa se pure prevista nel titolo a costruire è stata realizzata in maniera diversa (c.d. difforme) rispetto a quanto autorizzato.
Le difformità semplici, rispetto a quanto indicato e contenuto nei progetti autorizzati, o titolo autorizzativo possono essere:

• porte o finestre realizzate in posizioni diversa
• porte o finestre realizzate con maggiori o minori dimensioni;
• cornici di gronda con altra forma o sagoma;
• falde del tetto con altra forma o dimensione;
• parapetti dei terrazzi con altra forma o sagoma;
• canne fumarie, camini e comignoli realizzati in posizione e/o con forme e dimensioni diverse;
• diversa posizione di parte dei muri divisori interni (se sono comunque rispettati i parametri igienico-sanitari)
• ecc.

Le difformità semplici sono definite tali in quanto non incidono sui parametri urbanistico-edilizi quali volume massimo edificabile o superficie coperta ancorché altezza urbanistica sempre che tali difformità non influiscano sui parametri igienico-sanitari quali ad esempio possono essere le minori dimensioni di una finestra al punto che la stessa non è in grado di garantire gli apporti di aerazione e illuminazione naturali richiesti. Altresì è doveroso precisare che pure essendo considerate difformità semplici o minori, sempre di difformità si tratta, e la regolarizzazione delle stesse richiede comunque un iter tecnico-amministrativo ben definito (c.d. Permesso di Costruire in Sanatoria o titolo equivalente) e comunque il pagamento di una sanzione.

Le difformità gravi, rispetto a quanto indicato e contenuto nei progetti autorizzati, o titolo autorizzativo possono essere, in via indicativa e non esaustiva:

• diversa posizione planimetrica all’interno del lotto di pertinenza;
• minore distanza dai confini e dalle strade;
• minore distanza dai fabbricati insistenti sullo stesso lotto e/o anche su lotti confinanti di altra proprietà;
• maggiore o minore superficie coperta;
• maggiore o  minore volume urbanistico realizzato;
• maggiore o minore altezza urbanistica totale dell’immobile e conseguente maggiore o minore altezza utile interna dei singoli piani;
• differenza di sagoma pure se nel rispetto della superficie coperta e volume urbanistico, difformità che ha anche come conseguenza una differenza prospettica;
• totale diversità della distribuzione degli spazi interni e conseguenti diversità in posizione dimensione e quantità delle aperture per porte e finestre sui muri perimetrali oltre a numero e destinazione d’uso dei vani abitabili interni;
• cambio della destinazione d’uso che implichi variazioni degli standard urbanistici;
• violazione delle norme in materia di edilizia antisismica;

La casistica delle difformità gravi o combinazione delle stesse è praticamente infinita al punto che ogni singola realtà deve essere di volta in volta valutata per il caso specifico. Anche le difficoltà gravi possono essere regolarizzate per mezzo di Permesso Costruire in Sanatoria come previsto all’art. 36 del D.P.R. 6 giugno 2001 n. 380.

Sia nel caso di difformità minori sia nel caso di difformità gravi è necessario precisare che le opere difformi sono regolarizzabili o sanabili solo se le stesse erano, se pure difformi al titolo autorizzativo, comunque conformi alla normativa vigente al momento della loro realizzazione e risultano conformi alla normativa vigente al momento delle loro regolarizzazione; è pertanto necessaria la c.d. “doppia conformità”; diversamente tali opere non sono regolarizzabili.

In capo al Committente risulta per tanto esserci la responsabilità di attenersi scrupolosamente a quanto autorizzato, anche se tale responsabilità come sancito dall’art. 29 del D.P.R. 6 giugno 2001 n. 380 è solidamente in capo anche al titolare del permesso di costruire, al costruttore e unitamente anche al direttore dei lavori. Nella prassi la quasi totalità delle difformità minori e gravi, escludendo i casi di vero e proprio errore di costruzione, sono imputabili a precise disposizioni e variazioni indicate e richieste dal Committente già in fase di costruzione o realizzate arbitrariamente successivamente alla ultimazione dei lavori ed ottenimento del certificato di agibilità.

Responsabilità per la sicurezza durante l’esecuzione delle opere

Il c.d. “Testo Unico della Sicurezza” D.L. 81/2008 ha di fatto regolamentato in maniera puntuale e precisa le modalità di esecuzione dei lavori nei cantieri edili ma anche le modalità di esecuzione di tutte le lavorazioni necessarie alle manutenzioni ordinarie e straordinarie degli immobili.