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La trattiva di compravendita immobiliare, anche se non è sempre palesemente evidente, normalmente si sviluppa attraverso tre fasi principali:

• Colloqui, trattative ed atti precontrattuali;
• Sottoscrizione di un accordo generale quale il preliminare di compravendita;
• Sottoscrizione o stipula di contratto definitivo di trasferimento della proprietà quale atto o rogito notarile.

Per ogni una delle tre fasi sopracitate si effettuano, fra le parti coinvolte, scambi di atti e documenti aventi contenuti ed efficacia anche notevolmente diversi in un crescendo di definizione dei contenuti, delle garanzie e degli obblighi, che portano al trasferimento della proprietà.

In linea di principio generale:

• La prima fase delle trattative si svolge con lo scambio di atti di contenuto non vincolante: lettere d’interessi o intenti, bilaterali e unilaterali o proposte di acquisto irrevocabili quest’ultime riscontrate ma comunque formalmente non accettate dal Proprietario-Venditore;
• La seconda fase che consiste nella sottoscrizione fra le parti di atti ad effetti obbligatori, quali il preliminare di compravendita;
• La terza ed ultima fase dove si giunge alla stipula del rogito notarile di compravendita che è in ogni caso un contratto ad effetti reali.

Succede qualche volta, anche se sempre più di rado, che le parti effettuino direttamente la stipula del rogito notarile evitando così ogni atto o azione precedenti e finalizzate allo stesso. Le motivazioni nel caso possono essere le più diverse e giustificate; ad esempio il proprietario-venditore in qualità di persona giuridica in prossimità dell’imminente fine d’anno vuole fare ricadere, per motivi amministrativi e fiscali,  la vendita nell’esercizio nell’anno in corso, per cui si cerca di chiudere la compravendita nel minore tempo possibile.

E’ doveroso comunque precisare che la sempre maggiore complessità delle compravendite immobiliari, i valori economici delle stesse, le esigenze del potenziale acquirente di “fermare l’immobile” e del proprietario-venditore di verificare la solidità economica dell’acquirente stesso, la positiva e per fortuna sempre più diffusa prassi di eseguire attente e precise verifiche sull’immobile in tutti i suoi ambiti fino a giungere alla Due Diligence Immobiliare, oltre alla necessità di concordare reciproche garanzie fra le parti, obbligano a procedere nell’ordine e con i contenuti delle tre fasi sopradescritte.

Alla stessa maniera, nel tempo, il preliminare di compravendita si è trasformato da mero e semplice contratto di accordo generale e perfezionabile o atto propedeutico all’atto notarile stesso, in un vero e proprio contratto preciso e dettagliato in ogni sua parte contenente da subito chiare e precise pattuizioni fra le parti qualcuna di valore anche ultrattivo (considerate valide anche dopo la stipula del rogito notarile) e integralmente riportate nell’atto notarile di trasferimento della proprietà con il quale il notaio le ufficializzerà a tutti gli effetti.

Da tutto quanto sopra riportato emerge chiaro ed inequivocabile che l’approccio e la gestione di una trattiva di compravendita immobiliare non è poi affare così semplice o, per meglio dire, da prendere alla leggera.

Le responsabilità soggiacenti in capo all’Acquirente ed al Proprietario-Venditore sono già in essere dalla prima fase della compravendita cioè quella dei colloqui e trattative iniziali o fase precontrattuale. Come si usa dire “chi bene comincia è già a metà dell’opera”. Per cui da subito bando all’improvvisazione, ai dati imprecisi o “più o meno dovrebbe essere …….”, alla presunzione che tutto sia in regola,  alla fretta ed alla superficialità.

Una trattiva di compravendita immobiliare condotta nel rispetto delle modalità sopra descritte è già di per se una garanzia reciproca, fra acquirente e proprietario-venditore.  Infatti procedendo passo passo, in particolar modo se ogni una delle parti è affiancata  da un tecnico di sua fiducia, si evitano anche i semplici e non meno pericolosi errori formali il tutto in funzione della buona risuscita della compravendita, qui intendendo con buona riuscita non il fatto che l’immobile sarà compravenduto bensì che non ci saranno le classiche “brutte sorprese”.