Vendere casa: la proposta d’acquisto ricevuta da chi vende casa
Vendere casa o un qualsiasi altro immobile, prevede di prassi, quasi fosse obbligatorio per legge, che al Proprietario-Venditore sia formulata dal potenziale Acquirente una Proposta d’Acquisto (d’ora in anzi P.d.A.), di fatto quasi sempre irrevocabile.
Questa abitudine, o usanza, non trova riscontro in nessuna norma o riferimento di legge ma è figlia delle Agenzie Immobiliari o mediatori in affari immobiliari tramite la quale tutelano, giustamente, o meglio credono di tutelare, nei confronti del potenziale Acquirente e soprattutto nei confronti del Proprietario-Venditore, l’attività da loro svolta e vincolare così all’acquisto ed alla vendita il loro cliente.
Perché non accettare un proposta d’acquisto
La P.d.A. molto spesso è incompleta o molto approssimativa su clausole contrattuali importanti, inoltre poco o nulla dice in termini di serietà e solidità economica e finanziaria del potenziale Acquirente che l’ha firmata.
La P.d.A. una volta accettata dal Proprietario Venditore lo vincola ed obbliga, nei confronti del Proponente-Acquirente alla pari di un contratto preliminare di compravendita con la differenza che quest’ultimo, compresi tutti i suoi contenuti, obblighi e garanzie inclusi, è stato preventivamente negoziato, verificato e poi sottoscritto, mentre la P.d.A., mancando della naturale e normale contrattazione, risulta essere una semplice presa d’atto. La P.d.A. è sempre un atto “zoppo”, formulato ed accettato in buona parte su delle ipotesi, quasi sempre da verificare.
Anche solo per le poche motivazioni qui sopra esposte tu Proprietario-Venditore non devi praticamente mai accettare, firmandola, una P.d.A.. L’unica cosa da fare se ti interessa comunque approfondire o continuare la trattiva di compravendita è fornire una semplice presa d’atto formale, senza nessun impegno e conferma di accettazione.
Analizziamo insieme alcuni aspetti importanti insiti e relativi alla P.d.A.:
- correntemente hanno per loro natura un breve o brevissimo arco di tempo di validità dalla data del loro ricevimento, di norma 5-10 gg. Questo arco di tempo è insufficiente per verificare la bontà e solidità del potenziale acquirente in particolare modo se contestualmente si ricevono più P.d.A.;
- spesso il potenziale Acquirente, anche e se è giunto a voi tramite un’Agenzia Immobiliare, non ha avuto modo di visionare tutti i dati relativi all’immobile e del suo attuale proprietario. Fate molta attenzione a questo punto. Infatti anche in perfetta buona fede sia tua cioè del Proprietario-Venditore, dell’Acquirente o dell’Agente Immobiliare, alcuni dati importanti possono essere stati omessi, non correttamente evidenziati o ricevuti e compresi al punto che gli stessi una volta conosciuti avrebbero fatto fare all’Acquirente delle scelte diverse o almeno con modalità e garanzie diverse. Alcuni esempi:
- l’Acquirente in buona fede credeva che il tuo immobile fosse occupato da te proprietario o addirittura libero e subito utilizzabile e per tale motivo nulla ha precisato al riguardo nella P.d.A., mentre nella realtà è locato e tu, a tua volta in buona fede, hai comunque accettato la P.d.A. senza nulla precisare;
- l’Acquirente in buona fede formula e ti invia una P.d.A. per la tua abitazione, subito da te accettata. Successivamente a seguito di precise verifiche, tue o dell’Acquirente si riscontrano delle difformità urbanistico-edilizie, anche non gravi e per tanto risolvibili con una normale “sanatoria” che comunque necessitano di un iter di regolarizzazione che non permette il rispetto della data del rogito notarile indicata nella P.d.A. da te accettata.
I due esempi qui sopra riportati, rispetto a tante altre situazioni, tutto sommato sono anche sufficientemente “gestibili” se comunque c’è la disponibilità e buona volontà da ambo le parti, come si sul dire “in via bonaria” si trova un soluzione accomodante per ambo le parti. Diversamente sono fonte di notevoli perdite di tempo e denaro.
Se la P.d.A. ti è giunta per mezzo e tramite di una Agenzia Immobiliare, da quest’ultima, una volta da voi accettata, la P.d.A. sarà in automatico considerata (per magia) quale preliminare di compravendita, procedendo, poi, direttamente all’atto notarile. Così facendo, lusingati ogni uno per il rispettivo tornaconto, a volte si accorciano e non di poco i tempi per la chiusura definitiva della compravendita. Anche e solo con riferimento ai due esempi sopra riportati nel caso specifico se le due problematiche scaturiscono in fase di atto notarile, oppure ancora peggio, dopo l’atto notarile stesso la via bonaria sopra indicata risulta difficilmente praticabile.
Sia che tu venda in totale autonomia il tuo immobile sia che ne affidi la vendita ad una Agenzia Immobiliare, precisa fino da subito, direttamente con il potenziale Acquirente da te individuato o con l’Agente Immobiliare che non sei disposto ad accettare P.d.A. di qualsiasi natura, e che nell’eventualità ne farai solamente riscontro con formale presa d’atto non vincolante, ma sei disponibile, dopo le opportune verifiche e valutazioni del caso, a firmare prima un preciso completo e specifico preliminare di compravendita e successivamente un regolare e conseguente atto notarile.
Pertanto qualora decidi di affidare la vendita del tuo immobile ad una agenzia immobiliare, nel mandato a vendere da te sottoscritto pretendi ed esigi, se già non indicato, che è tua libera facoltà accettare o meno una P.d.A. da parte dell’agenzia immobiliare senza che tu, nel caso di mancata accettazione da parte tua, nulla devi riconoscere a nessun titolo e per nessun motivo all’agenzia immobiliare stessa.
Cosa fare quando ricevi una Proposta d’Acquisto
Qualora ricevi una P.d.A. se ti interessa comunque procedere nella trattativa senza vincolarti, puoi in linea generale, ogni caso e situazione devono sempre essere valutati nello specifico, rispondere con questa formula: “Preso atto della vs. proposta di acquisto in data ________ che in copia integrale qui si allega, relativa all’immobile di mia proprietà ubicato in _______ con la presente vi comunico il mio interesse, ad approfondire i contenuti ed i termini della P.d.A. stessa. La presente mia manifestazione d’interesse a valutare e se del caso ad approfondire i contenuti della vs. P.d.A. non ha natura vincolante e non costituisce a nessun titolo e per nessun motivo accettazione della vs. P.d.A., e nemmeno costituisce o può essere intesa quale patto d’opzione o contratto preliminare ai sensi degli articoli del c.c. 1326,1331,1351. Fatto salvo l’impegno di riservatezza, preciso che reciproci obblighi e garanzie inizieranno fra noi solamente dopo la firma, qualora lo stesso sia ritenuto completo ed idoneo a tutelare i rispettivi interessi, dell’eventuale preliminare di compravendita. In attesa di riscontro vi saluto”.
Non accettare una P.d.A. in particolare se incompleta o approssimativa non significa interrompere la trattativa, anzi, se opportunamente motivato il tuo rifiuto può fare la differenza. Infatti il potenziale Acquirente potrà percepire che intendi procedere in trasparenza con tutti gli accorgimenti utili a garantire la buona e corretta riuscita, formale e sostanziale, della compravendita.
Se devi valutare il contenuto di una proposta d’acquisto oppure divi fare la presa d’atto formale, individua un tecnico Qui Domus e richiedi il servizio di Assistenza Tecnica alla Compravendita
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