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La lettera d’intenti o la manifestazione d’interesse, a differenza della proposta di acquisto, sono documenti precontrattuali, quasi sempre non vincolanti fra le parti e di conseguenza molto utili per iniziare con chiarezza e precisione le trattative di compravendita immobiliare.

Questi atti precontrattuali sono scambiati fra le parti dopo i primi colloqui, se non già dopo il primo colloquio stesso, con il fine di ottimizzare i reciproci tempi e metodi ed evitare così tutte quelle fastidiose situazioni di incompletezza ed approssimazione di dati, contenuti ed intendimenti che portano solo a notevoli reciproche perdite di tempo con il risvolto, sempre negativo, di fare perdere qualche effettivo buon affare che diversamente si sarebbe concluso qualora la trattativa fosse stata chiara e correttamente dettagliata fin da subito.

I contenuti della lettera d’intenti o della manifestazione d’interesse

Pure non essendo considerati atti vincolanti, tali documenti devono comunque essere completi e precisi in ogni loro punto e, se pure con un grado di dettaglio e specificità diverso, devono contenere già tutti quei dati, clausole ed intendimenti, poi specificati e pertanto vincolanti, inseriti nel successivo preliminare di compravendita immobiliare. Da ciò deriva che la lettera d’intenti o la manifestazione d’interesse, deve almeno contenere, ribadisco in forma sintetica,  i seguenti elementi:

• Indicazione delle parti coinvolte: mittente e destinatario e pertanto potenziale Acquirente e Proprietario-Venditore;
• Descrizione dell’immobile;
• Destinazione d’uso dell’immobile attuale, e se possibile anche previsto o fattibile;
• Valore stimato dell’immobile con un range di minimo e massimo;
• Modalità di pagamento;
• Condizioni di vendita: con dichiarazione di conformità urbanistiche e varie oppure a corpo o a misura;
• Tempistiche per adempimenti o successivi atti;
• Eventuali vincoli attivi e passivi già in essere o in fase di costituzione/eliminazione;
• Stato locativo (eventuale);
• Condizioni sospensive (es. esito Due Diligence, esito iter urbanistico di regolarizzazione, nulla osta a finanziamento bancario, ecc.);
• Informazioni  o pattuizioni sugli impianti tecnologici in dotazione;
• Notaio rogante;
• Consegna dell’immobile e relative condizioni;
• Spese per la conduzione e conclusione della compravendita;
• Obbligo di riservatezza;
• Diritto di recesso;
• Natura della lettera d’intenti o manifestazione d’interesse (vincolante o non vincolante);
• Durata temporale di validità della lettera d’intenti o manifestazione d’interesse;
• Recapiti per le comunicazioni fra le parti;
• Legge applicabile e Foro competente;
• Eventuali allegati.
• Varie ed eventuali da valutare ed inserire volta per volta.

Quanto qui sopra riportato si deve intendere in linea generale. Per ogni singolo caso specifico le voci, in quantità e qualità, devono essere  sempre opportunamente  adeguate. Un esempio su tutti lo Stato locativo: nel caso in cui ad occuparlo sia il diretto proprietario che lo lascerà libero a seguito delle positiva compravendita, il problema nemmeno si pone, se non indicando che “l’immobile è attualmente utilizzato dal diretto proprietario come propria residenza stabile o come ufficio della sua attività ecc.  e che sarà dallo stesso lasciato completamente libero in concomitanza e pertanto in conseguenza dell’eventuale rogito notarile”, diversamente, nel caso in cui sia locato e la destinazione d’uso sia commerciale, nello specifico oltre allo stato locativo si deve inserire la clausola per il diritto di prelazione da parte del conduttore.

Si nota comunque che i contenuti della lettera d’intenti sono in effetti gli equivalenti dei contenuti del preliminare di compravendita immobiliare.

Altro dettaglio importante:  la voce “Natura della lettera d’intenti (vincolante o non vincolante)” indica come tale lettera deve essere considerata dalla parti. Preciso al proposito che la lettera d’intenti può essere unilaterale o bilaterale. E’ unilaterale quando è istruita a totale onere di una delle parti, ad esempio il potenziale Acquirente, senza nessun confronto o negoziazione diretta con il Proprietario-Venditore oppure, bilaterale, cioè concordata e negoziata in ogni suo punto direttamente fra le parti quando la stessa è istruita con l’apporto e alla presenza del potenziale Acquirente e del Proprietario-Venditore e dagli stessi sottoscritta. Indipendentemente che sia unilaterale o bilaterale può diventare vincolante o meno in base agli intendimenti delle parti.

Come specificare se la lettera  d’intenti è vincolante o non vincolante

Onde evitare fra intendimenti sul valore vincolante o non vincolante, in base alle intenzioni delle parti, è proprio il caso con opportune formule scritte di precisarlo all’interno della lettera stessa. Nel caso si voglia che la lettera d’intenti sia non vincolante, la formula potrebbe essere:

“la presente lettera d’intenti non ha nessun valore vincolante fra le parti e per tanto non vuole costituire e non costituisce proposta d’acquisto, patto d’opzione, o contratto preliminare di compravendita ai sensi e per gli effetti degli articoli 1326 c.c., art. 1331 c.c., 1351 c.c.. Si precisa che eventuali obblighi o vincoli fra le parti inizieranno solamente con la sottoscrizione dell’eventuale e successivo contratto preliminare di compravendita”; oppure “La presente lettera d’intenti è finalizzata al proseguimento in buona fede della trattativa di compravendita dell’immobile e non costituisce e non costituirà proposta d’acquisto o patto d’opzione o preliminare di compravendita immobiliare ai sensi e per gli effetti degli articoli: 1326, 1329, 1351 del c.c.”. Le due formule qui sopra riportate possono  eventualmente anche essere  integrate o perfezionate con la dicitura: ”In ogni caso ciascuna delle parti potrà in ogni momento retrocedere dalle presenti trattive senza nulla a nessun titolo e per nessun motivo dover riconoscere alla controparte  e per tanto anche senza obbligo di motivazione e responsabilità alcuna ”.

La lettera d’intenti è un ottimo strumento di negoziazione per la compravendita che se opportunamente utilizzato permette alla parti  di approfondire tutti gli ambiti di loro interesse relativi alla compravendita pur mantenendosi sempre liberi da ogni potenziale obbligo e vincolo. Così facendo si rispettano obblighi di informazione e di riservatezza fra le parti e soprattutto si ha una sintesi precisa e chiara fino dai primi approcci alla trattativa.