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Proseguo nella descrizione della fase precontrattuale della compravendita immobiliare.

Come ampiamente descritto nella parte 01, Proprietario-Venditore e potenziale Acquirente, anche se non sempre nelle ordinarie trattative è chiaramente espresso, assumono automaticamente dei reciproci obblighi, alla stessa maniera acquisiscono anche dei diritti  e comunque devono procedere per salvaguardare i rispettivi interessi  con modalità ormai di uso acquisito anche se non normativamente codificato,  che di seguito andrò ad esporre.

Diritto di recesso:

E’ il diritto di recedere (non proseguire o abbondonare) le trattative avviate, nell’ambito di precisi e determinati limiti bene puntualizzati dagli usi, ma anche e soprattutto dalla giurisprudenza. Diversamente, in caso di recesso dalle negoziazioni, senza il rispetto dei requisiti giurisprudenziali, nei confronti di colui che recede la controparte potrà rivalersi chiedendo il risarcimento del danno.

In sintesi, ancor quando le parti non si siano formalmente vincolate, ad esempio con la sottoscrizione di un preliminare di compravendita, ma fra le stesse ci siano stati solo colloqui anche con scambio formale di dati e documentazione varia inerenti alla potenziale compravendita, il recesso dalle trattative è considerato legittimo qualora:

• Le trattative di negoziazione non siano divenute affidanti;
• Ci sia una giusta causa oppure un giustificato motivo, derivante, per ambo le parti, dall’avere fino dai primi contatti espressamente e formalmente reso noto situazioni o accadimenti ai quali avrebbero subordinato il proseguo delle trattative stesse e la sottoscrizione di ulteriori atti, vincolanti, quali il preliminare di compravendita.

Nel dettaglio analizziamo le due clausole di recesso.

Trattative affidanti:

le trattative o negoziazioni, di norma sono considerate affidanti, quando le parti abbiano valutato, negoziato e precisato un accordo anche generale e di massima su quelli che normalmente sono considerati gli elementi essenziali di un contratto ad esempio le caratteristiche dell’immobile, l’ammontare del corrispettivo, le modalità di pagamento ed i termini per il trasferimento della titolarità.

Si intuisce che il confine tra normali e comunemente presunte trattative iniziali e le più impegnative trattative affidanti è spesso molto labile ed impreciso al punto che ad esempio non è il numero o la durata dei colloqui ad essere rilevante ma semplicemente tutto quanto intercorso e scambiato durante questi colloqui fra le parti.  Nella prassi superare il confine fra trattative iniziali e trattative affidanti comporta non poche differenze in merito alle conseguenti responsabilità della parte che recede.

Preciso, per ulteriore chiarezza che con il termine “affidanti” si identifica tutto quell’insieme di azioni e comportamenti attuati da una o ambo le parti idonei a fare sorgere nella controparte il concreto convincimento che la compravendita si sarebbe positivamente conclusa.

Risulta per cui, di particolare rilevanza la chiarezza e trasparenza fra le parti, dei reciproci intendimenti e condizioni minime inderogabili per procedere nella trattativa come indicato nella parte 1 nel paragrafo “obbligo di informativa fra le parti”. Faccio un esempio: per l’Acquirente è fondamentale che il pagamento sia eseguito nella modalità della dilazione del pagamento post-rogito. Di tale necessità per lui inderogabile deve da subito farne espressa segnalazione al Proprietario-Venditore così che la mancata accettazione di tale richiesta determini l’interruzione delle trattative prima che in ulteriori colloqui e scambi di dati le stesse diventino affidanti, cioè prima che il Proprietario-Venditore faccia affidamento nella positiva conclusione del contratto di compravendita;

Giusta causa o giustificato motivo o recesso legittimo:

di prassi sono considerate giuste cause di recesso la scoperta di vincoli e gravami in genere quali ad esempio le servitù e le ipoteche insistenti sull’immobile oppure abusi edilizi e difformità urbanistiche, esistenza di contenziosi o anche eventi sopravvenuti successivamente agli accordi. In particolare sono considerati giusta causa fatti ed accadimenti sopravvenuti ed imprevedibili quando le trattative hanno avuto inizio o in ogni caso ignoti alla parte che recede al punto da rendere maggiormente gravosa la continuazione delle trattative.

Pertanto non è necessario che si ravveda un evidente comportamento soggettivo di mala fede quanto invece è sufficiente un comportamento anche non intenzionale della parte che senza giustificato motivo interrompe le negoziazioni facendo così venire meno le giuste aspettative della controparte che, confidando nella positiva conclusione della trattativa, ha anche magari rinunciato ad  occasioni più favorevoli.

Diverso il recesso per “giusta causa o giustificato motivo” quando il proseguo delle trattative ancor che iniziali o anche affidanti sia stato comunque espressamente vincolato al verificarsi o meno di particolari situazioni o accadimenti. Alcuni esempi di subordinazione del proseguo delle trattative o al contrario di giusta causa di recesso che se prontamente indicati e precisati negli atti e documenti preparatori scambiati tra le parti esonerano da responsabilità precontrattuale la parte recedente, sono:

• Positivo esito della Due Diligence Immobiliare: a seguito della quale il giudizio potrà essere di conformità, di difformità non significativa, di difformità significativa e pertanto in base allo stesso le trattative potranno proseguire, proseguire con nuova negoziazione oppure interrompersi. Inoltre nell’esito della Due Diligence si possono ravvisare delle responsabilità precontrattuali di vario livello , per ambo le parti riconducibili all’iniziale obbligo di informativa fra le parti;
• Mancato o meno esercizio di prelazione da parte del conduttore (per attività commerciali o equivalenti);
• Positiva conclusione di iter amministrativi di regolarizzazione urbanistica o edilizia dell’immobile da parte del Proprietario-Venditore;
• Ottenimento o meno di finanziamento bancario da parte del potenziale acquirente;
• Positivo esito di approvazione di strumenti urbanistici che interessino l’immobile e/o sue pertinenze e per tanto le conseguenti possibilità di utilizzo in base a quanto approvato in merito alla destinazione d’uso, al potere edificatorio, a nuovi vincoli urbanistici imposti oppure a cancellazione degli stessi, ecc.;
• Approvazione espressa, da parte dei rispettivi Consigli di Amministrazione delle parti, di procedere o meno nell’acquisizione o nella vendita;
• Varie ed eventuali in genere da definire e specificare caso per caso.

Se come Acquirente  hai necessità di istruire una lettera d’intenti o manifestazione d’interesse unilaterale o bilaterale oppure quale Proprietario-Venditore devi valutare i contenuti di una lettera d’intenti o manifestazione d’interesse, richiedi il servizio di Assistenza Tecnica alla Compravendita Immobiliare.

Atti precontrattuali ed atti contrattuali

Indipendentemente dal livello di approfondimento e verifica raggiunto nelle trattative, atti e documenti scambiati fra le parti possono assumere o meno il valore di documenti contrattuali e per tanto vincolanti fra le parti. Anche qui il confine o il punto di passaggio in cui un documento diventa da precontrattuale non vincolante a contrattuale vincolante è spesso effimero ed impercettibile.

A tale proposito risulta essere fondamentale il contenuto e la relativa formulazione di tutti quei documenti normalmente considerati non vincolanti nelle fasi precontrattuali quali lettera d’intenti e manifestazione d’interesse. Una modalità che determina di fatto la qualità di atto vincolante o meno è ad esempio la precisa indicazione, in tali atti, di clausole sospensive sull’esempio di quelle indicate nella parte 1. o comunque chiare ed inequivocabili clausole sull’efficacia vincolante di tali atti indipendentemente dal loro contenuto più o meno completo. Paradossalmente l’obbligatorietà dell’informazione reciproca fra le parti implica lo scambio di documenti, quali la manifestazione d’interesse o lettera d’intenti, che per loro natura devono essere già precisi e puntuali in tutto il loro contenuto al punto da fare proprio “intravvedere o intendere” le precedenti citate trattative affidanti.

Per ovviare a logici ed ovvi problemi di interpretazione delle volontà sottese a quanto contenuto nei vari documenti precontrattuali è buona norma ed abitudine con opportune formule specificare all’interno degli stessi che tali documenti non sono e non voglio essere vincolanti. Come già indicato in altri articoli e post presenti su Percorsi Immobiliari  le formule di testo necessarie possono assumere, previo adeguamento di volta in volta al singolo caso specifico,  il seguente contenuto:

“a prescindere e fatto salvo l’obbligo di informazione e riservatezza, la presente lettera d’intenti non ha nessun valore vincolante fra le parti e per tanto non vuole e non costituisce proposta d’acquisto, patto d’opzione, o contratto preliminare di compravendita ai sensi e per gli effetti degli articoli 1326 c.c., art. 1331 c.c., 1351 c.c.. Si precisa che eventuali obblighi o vincoli fra le parti inizieranno solamente con la sottoscrizione dell’eventuale e successivo contratto preliminare di compravendita”.

Alla stessa maniera, sempre in via generale, è da valutare, di volta in volta, se anche nei normali scambi di dati e documentazione fra le parti in particolare se  a mezzo e-mail, fax, lettere raccomandate anche a mano o ordinarie sia necessario inserire la seguente formulazione: “fatto salvo l’obbligo di informazione e di riservatezza tutto quanto qui contenuto, allegati compresi, è consegnato (ma anche trasmesso, accettato, ricevuto) senza nessun reciproco vincolo e obbligo di continuare nella negoziazione con la possibilità, per ambo le parti, di recedere liberamente dalle trattative stesse in qualsiasi momento senza nessun onere o aggravio e senza obbligo di giustificazione alcuna. Eventuali obblighi e vincoli fra le parti potranno sorgere solo ed esclusivamente con la sottoscrizione fra le stesse di un eventuale successivo contratto preliminare di compravendita”. 

A seguito di tutto quanto sopra esposto, compreso quanto contenuto nella parte 1,  che tu sia il Proprietario-Venditore o il potenziale Acquirente, sii chiaro e preciso sino dai primi momenti di una trattativa di compravendita immobiliare e pretendi alla stessa maniera, dalla controparte,  equivalente chiarezza e precisione. Così facendo, ora che hai capito dove possono eventualmente sorgere notevoli problematiche, per quanto poco eviterai di sprecare tempo in trattative che per i più svariati motivi comunque non possono avere futuro.