18.02.2016

La conformità patrimoniale

LE VERIFICHE IPOCATASTALI O RELAZIONE VENTENNALE

Il proprietario-venditore, sia esso persona fisica o persona giuridica, in fase di vendita del suo immobile deve garantire al potenziale acquirente, per l’immobile oggetto di compravendita anche:

  • la piena proprietà e legittimità di quanto promesso in vendita e/o venduto;
  • l’assenza di iscrizioni e trascrizioni pregiudizievoli quali: ipoteche volontarie o legali, ipoteche giudiziarie (decreti ingiuntivi), citazioni (atto che contesta la titolarità  dell’immobile o chiede la conclusione di un contratto preliminare di compravendita (art. 2932 c.c.);

La verifica ipocatastale

La verifica della piena proprietà e dell’assenza o meno di iscrizioni e trascrizioni pregiudizievoli avviene attraverso la consultazione degli atti di compravendita conservati presso l’Agenzia delle Entrate sez. Territorio (servizio di pubblicità immobiliare ex Conservatorie dei Registri Immobiliari), incrociandoli con i dati catastali (visure catastali), confronto dal quale deriva il nome di “visura ipocatastale” oppure “verifica ipocatastale”.

In sintesi La visura ipotcatastale consente di verificare le così dette “formalità” che altro non sono che le informazioni contenute all’interno della visura ipocatastale stessa. Le “formalità” si dicono “a favore” (es. acquisti) o “contro” (vendita, ipoteca, ecc).

Con la verifica ipocatastale si indaga l’immobile oggetto di compravendita, dalla data della verifica a  ritroso per almeno 20 anni.  Questa regola, non scritta, deriva fondamentalmente, dalla corrispondenza di tale periodo temporale:

  • con il termine di efficacia dell’iscrizione ipotecaria;
  • con il periodo di tempo utile al formarsi del modo di acquisto della proprietà mediante usucapione ordinaria, a seguito del possesso continuato appunto per venti anni.

E’ qui importante evidenziare che la consultazione ventennale deve essere eseguita anche oltre tale termine e per tanto fino alla data del primo titolo di provenienza anteriore al ventennio e che consista in un atto negoziale di acquisto a titolo derivativo. Non è quindi sempre sufficiente limitarsi al ventennio allorché si riscontri un acquisto della proprietà ad esempio per effetto di successione ereditaria. Da ciò deriva che in base alla modalità di acquisto della proprietà di un immobile, che può avvenire in forza dei seguenti titoli:

  • rogito di acquisto
  • scrittura privata autenticata nelle firme;
  • atto di donazione;
  • atto di divisione;
  • atto di assegnazione;
  • per successione ereditaria (con relativa accettazione di eredità);
  • atto o sentenza di aggiudicazione.

anche la consultazione ventennale dovrà di volta in volta, in base al caso specifico, essere opportunamente adeguata e svolta. Di non secondaria importanza è la verifica della  continuità delle trascrizioni ed in particolare per trascrizioni in causa di morte, per vicende di natura societaria, per acquisti a favore di fondi di investimento.

 

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Validità legale della visura ipocatastale

La visura può avere validità legale e contiene, oltre agli elementi indicati nella visura ipocatastale, anche gli atti in originale depositati in Conservatoria. La visura con validità legale viene richiesta per ottenere, attraverso la consultazione dei titoli in originale, informazioni non ricavabili dalle  normali formalità quali ad esempio, il riscontro di accolli di gravami, regime di comunione o separazione dei soggetti aventi titolo, confini, provenienze per dante causa, dati urbanistici, ecc.

La relazione ventennale

A conclusione della verifica ipocatastale, il tecnico incaricato, geometra o notaio, rilascia la “relazione ventennale” dalla quale si evincono:

  • tutti i passaggi di proprietà intervenuti nel tempo con precisa indicazione di quota di proprietà, ubicazione dei beni, tipo dei beni, descrizione catastale, provenienza dei beni;
  • la presenza per tutto il periodo di pesi o gravami di qualsiasi natura che seguono l’immobile, con indicazione precisa e puntuale di numero e data atto, importo atto, beni colpiti dai gravami, soggetti a favore e soggetti contro;

La relazione ventennale è un documento di primaria importanza, a tutela dell’acquirente, normalmente allegato all’atto notarile di compravendita. Proprio a garanzia dell’acquirente tale documento dovrebbe di prassi, e te lo consiglio, essere allegato già al contratto preliminare ed eventualmente, in particolare modo se l’atto notarile avviene molto al di la nel tempo rispetto al preliminare di compravendita,  nuovamente verificato in concomitanza dell’atto notarile stesso.

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Alcune considerazioni

  • la verifica ipocatastale è molto utile per il proprietario-venditore in quanto risulta essere un’ulteriore verifica, da svolgere già prima della sottoscrizione del preliminare di compravendita, per garantirsi e tutelarsi da eventuali contestazioni, azioni di rivalsa, o impugnazione da parte del potenziale acquirente. La buona fede non è tutelante. Pensa al caso in cui l’immobile che intendi vendere ti sia giunto in proprietà a seguito di successione ereditaria situazione nella quale non sempre si verifica la precedente correttezza della patrimonialità dell’immobile;
  • la verifica ipocatastale è molto utile per l’acquirente che ha così modo di avere una “fotografia” dell’immobile strettamente collegata al suo proprietario e pertanto alla solidità patrimoniale dello stesso;
  • la verifica ipocatastale e la conseguente  Relazione Ventennale è sempre necessaria in fase di acquisto qualora si debba richiedere un mutuo bancario;
  • la Relazione Ventennale è complementare ed integrativa della Relazione di Regolarità Edilizia (R.R.E.);
  • La verifica ipocatastale è complementare alle verifiche di:

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