18.02.2016

La conformità catastale di un immobile

Per comprare o vendere una casa o un qualsiasi altro immobile a seguito di quanto indicato nell’ Art. 19 del D.L. 78/2010 è sempre necessario verificare la corrispondenza fra lo stato reale dei luoghi e tutto quanto indicato nella documentazione catastate in particolare per quanto contenuto ed indicato nelle schede catastali riportanti le piante grafiche della casa o dell’immobile oggetto di compravendita. Sono molti gli immobili siano essi appartamenti, abitazioni singole, negozi, laboratori ecc. che dal momento della loro ultimazione hanno subito, anche se modeste, delle modifiche o trasformazioni. Alla stessa maniera non sono rari i casi in cui l’immobile pure corretto e perfettamente rispondente urbanisticamente al titolo abilitativo sia poi stato erroneamente rappresentato nelle schede catastali. In caso di lievi difformità come indicato nella Circolare 02/2010 della Agenzia delle Entrate sez. Territorio è possibile evitare la variazione o aggiornamento, in tutti gli altri casi tale aggiornamento è necessario.

Contestualmente al rogito notarile la documentazione catastale, schede delle piante comprese, deve corrispondere allo stato di fatto dei luoghi. Per tale corrispondenza il notaio ha l’obbligo della verifica e non può procedere alla stipula dell’atto in presenza di incongruenze o difformità anche interessanti gli intestatari e relativi dati anagrafici, la toponomastica, la correttezza della titolarità, la categoria, la classe, ecc.. Per tanto prima dell’atto notarile è utile verificare la correttezza e se del caso aggiornare le schede catastali e verificare la correttezza e aggiornare anche tutti gli altri dati della documentazione catastale dell’immobile.

E buona regola:

  • per il proprietario-venditore verificare tutta la documentazione catastale ed apportare gli eventuali necessari aggiornamenti prima di promuovere in vendita l’immobile ed in ogni caso prima, senza aspettare il rogito notarile, anche della sottoscrizione del preliminare o compromesso di compravendita;
  • per  l’acquirente, per  tutelarsi fin dalle prime fasi della compravendita,  visitare l’immobile in tutte le sue parti unitamente alla visione delle schede catastali e qualora riscontri delle incongruenze o difformità pretendere la loro regolarizzazione;
  • verificare la destinazione d’uso effettiva dei locali la quale deve corrispondere a quanto indicato nelle schede catastali: se di fatto una stanza è utilizzata come camera da letto (è spesso il caso delle camere singole) ma sulla scheda catastale quel vano è indicato come ripostiglio, non vi resta che verificare quanto indicato nella documentazione urbanistica-edilizia e per tanto se in tale ultima documentazione risulta che il vano è effettivamente un ripostiglio, l’utilizzo dello stesso non è corretto.  Lo stesso dicasi per le soffitte e sottotetti spesso adibite a camere da letto con annesso bagno mentre catastalmente ed anche urbanisticamente sono soffitte o ripostigli.
  • verificare inoltre che la disposizione planimetrica e numero dei vari locali, della posizione di scale interne, corridoi, porte interne, finestre e aperture sui muri perimetrali, altezze interne, nello stato di fatto corrisponda a tutto quanto indicato e rappresentato graficamente nelle schede catastali.

Per qualsiasi problematica di conformità catastale, presunta o reale, che tu sia il proprietario-venditore o l’acquirente puoi contattarci per informazioni e chiarimenti. Richiedi il servizio di  Check-up catastale.

Cosa fare in presenza di difformità catastali 

In linea di principio le eventuali variazioni o aggiornamenti catastali per difformità o errori nella documentazione catastale stessa sono di rapida esecuzione a condizione che lo stato dei luoghi e l’ambito patrimoniale (titolarità) siano regolari e corretti. Più nel dettaglio:

  • dati anagrafici degli intestatari, titoli di proprietà, diritti o oneri reali, dati dell’immobile erroneamente indicati nella visura catastale: sono aggiornabili per mezzo di una semplice istanza di richiesta di rettifica da inoltrare presso l’ Agenzia delle Entrate sezione Territorio (c.d. catasto);
  • in presenza di regolarità urbanistica-edilizia dell’immobile e piante-planimetrie catastali non corrette e non corrispondenti allo stato di fatto: si deve procedere, incaricando un tecnico abilitato, ad una variazione di aggiornamento delle schede per mezzo della procedura DO.C.FA. (link) da inoltrare presso l’Agenzia delle Entrate sezione Territorio (c.d. catasto); tale variazione deve comunque essere avvalorata da quanto indicato nei titoli di proprietà dell’immobile (c.d. atto notarile di provenienza);
  • in presenza di difformità urbanistica-edilizia e piante-planimetrie catastali corrispondenti allo stato di fatto dei luoghi: si deve procedere solo con la regolarizzazione urbanistica per mezzo di Permesso di Costruire in Sanatoria o titolo equivalente, non sempre la regolarizzazione urbanistica-edilizia è possibile;
  • in presenza di difformità urbanistica-edilizia e piante-planimetrie catastali non corrette e non corrispondenti allo stato di fatto dei luoghi: si  procede, prima, sempre se normativamente fattibile, a regolarizzare la stato urbanistico-edilizio e successivamente si procede con l’aggiornamento e variazione catastale sempre con la procedura DO.C.FA.  e nel caso, se necessario, prima di quest’ultima citata, con la procedura PRE.GEO.

Lievi difformità e variazione catastale

In linea di principio come anche indicato nella già citata Circolare 2/2010 per lievi difformità si può evitare la variazione di aggiornamento della scheda catastale. Dalla circolare si evince che sono considerate lievi difformità tutte le variazioni allo stato dei luoghi rispetto a quanto indicato nelle schede catastali che non hanno comportato: variazione al numero dei vani, cambi di destinazione d’uso anche parziali o aumento della superficie calpestabile (ad esempio utilizzo della soffitta non praticabile come ripostiglio o peggio come camera, oppure il classico soppalco), variazione del numero di unità, ecc.. Schematicamente si possono considerare lievi difformità tutte quelle variazioni che in caso di rifacimento della procedura DO.C.FA. non comporterebbero variazione alcuna della rendita catastale.

Attenzione: quelle che sono o possono essere considerate lievi difformità catastali, si rivelano spesso essere invece delle gravi difformità urbanistico-edilizie in particolare modo nell’ambito igienico sanitario. Si pensi al riguardo che lo spostamento dei muri divisori interni ad esempio per aumentare la superficie di una camera o di una cucina a scapito in un ripostiglio o corridoio a volte determinano una insufficienza della superficie aero illuminante (dimensione delle finestre) e per tanto dei parametri igienico-sanitari (nel caso specifico la superficie finestrata deve essere almeno pari a 1/8 della superficie utile calpestabile).

Regolarità urbanistica-edilizia e regolarità catastale

La regolarità urbanistica-edilizia di un immobile non determina automaticamente la regolarità catastale dello stesso e viceversa. Per certi aspetti è preferibile che un immobile sia regolare in ambito urbanistico-edilizio e difforme nell’ambito catastale piuttosto che il contrario. Le regolarizzazioni urbanistiche-edilizie risultano essere, quando fattibili, sempre e comunque molto onerose in termini sia temporali che economici. Per cui per acquistare un immobile in sicurezza e senza le classiche brutte sorprese è necessario sempre verificare lo stato urbanistico-edilizio in tutti i suoi ambiti; infatti è quest’ultimo che determina la legittimità dell’immobile.

L’eliminazione del ripostiglio o del corridoio per aumentare la superficie della cucina oppure la realizzazione di un bagno in sostituzione del ripostiglio o in una porzione dell’ingresso o del corridoio o riducendo una camera, la realizzazione di un soppalco, la chiusura con veranda di un terrazzo, senza la preventiva richiesta ed ottenimento di idoneo titolo abilitativo (Licenza, Concessione, Permesso di Costruire, D.I.A. ecc.) e successiva agibilità a fine lavori sono a tutti gli effetti degli “abusi edilizi” che determinano, oltre al decadimento del certificato di Agibilità, anche la relativa difformità catastale. L’acquirente, cioè il nuovo proprietario, “comprerà” anche tutti questi vizi.

Controlla la corrispondenza e conformità catastale, verifica l’assenza di abusi edilizi e la legittimità urbanistica prima della compravendita. Se necessiti di una consulenza o di un aiuto, richiedi il servizio di Assistenza Tecnica alla Compravendita Immobiliare oppure il  servizio di  Check-up catastale.

Compravendita e documentazione catastale:

Se sei l’acquirente: esigi e pretendi, è un tuo diritto, qualora la documentazione catastale non risulti corretta e conforme, che il proprietario dell’immobile provveda a sue totali cure e spese all’ aggiornamento della stessa prima del rogito notarile. Fai inserire questo eventuale necessario aggiornamento come clausola sospensiva nel e del preliminare di compravendita. Meglio sarebbe che anche il preliminare di compravendita sia sottoscritto solo quando la documentazione catastale risulti corretta.

Se sei il proprietario-venditore: prima di promuovere in vendita, anche tramite una agenzia immobiliare il tuo immobile,  fai eseguire da un tecnico di tua fiducia e comunque da te incaricato le necessarie verifiche e se del caso i doverosi aggiornamenti e variazioni. Eviterai così inutili perdite di tempo e contestazioni,  velocizzando notevolmente tutto l’iter di compravendita.

Per comprare e vendere casa in sicurezza, visiona il servizio di Assistenza Tecnica alla Compravendita  Immobiliare oppure richiedi il servizio Check-up immobiliare.

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