Qui Domus

È un documento cartaceo istruito e sottoscritto da un tecnico Qui Domus a seguito di tutte le verifiche di conformità e regolarità da lui svolte per uno specifico immobile. Per tutti gli edifici presenti nella bacheca immobili di Qui Domus è disponibile, presso il tecnico verificatore o presso il proprietario, la relativa “Relazione Tecnica per la Compravendita Immobilare e Attestazione di Libera Commerciabilità” (c.d. ReTeCo). In essa sono riportati tutti i dati relativi all’immobile proposto in vendita dal proprietario e necessari nella trattativa di compravendita oltre, aspetto questo ultimo di fondamentale importanza, una dichiarazione da parte del tecnico istruttore relativamente alla regolarità e conformità urbanistica-edilizia  e catastale dell’immobile.

QUI DOMUS non è il portale di una agenzia immobiliare ed i tecnici in esso registrati non svolgono attività di intermediazione immobiliare. Gli immobili che trovi nel  Portfolio Immobili, sono proposti in vendita direttamente dai loro proprietari e per i quali i tecnici di QUI DOMUS hanno già verificato, certificandola con la “Relazione Tecnica per la Compravendita Immobilare e Attestazione di Libera Commerciabilità” (c.d. ReTeCo),  la regolarità e conformità dichiarandone altresi la libera commerciabilità. Detto questo, contatti direttamente tu il proprietario e valuti se procedere o meno all’acquisto. Se invece tu hai già individuato la casa o l’immobile di tuo interesse, ed il proprietario non ha svolto le necessarie verifiche puoi incaricare un tecnico di QUI DOMUS per assisterti in tutta, o parte, nella trattativa di compravendita, svolgendo se del caso, anche tutte le necessarie verifiche.

Un tecnico QUI DOMUS ti offre consulenze a 360° nel settore immobiliare, qualsiasi sia la tua necessità esigenza o obiettivo. Non importa quanto grande è il tuo patrimonio immobiliare o l’investimento che intendi effettuare, il tecnico QUI DOMUS   è presente insieme a te in tutte le fasi necessarie alla realizzazione del tuo obbiettivo con l’esperienza e la professionalità tout court indispensabile, oggi, per operare in sicurezza e tranquillità nel settore e mercato immobiliare italiano.  Un unico riferimento che, se necessario e richiesto, può essere il tuo Project Manager e comunque che opera per te anche e solo per una singola attività professionale, sempre con una visione globale del risultato richiesto.

Per le sole compravendite immobiliari o assistenza tecnica alla compravendita e Due Diligence è preferibile un tecnico QUI DOMUS perché è il professionista  sicuramente più idoneo per effettuare tutte quelle verifiche propedeutiche ed indispensabili sia alla compravendita ma anche alle mansioni di stretta competenza del notaio e dell’avvocato stesso. Infatti le verifiche urbanistiche, edilizie, catastali, ipotecarie, i rapporti di valutazione (stime e perizie) come le analisi di convenienza economica sono tutte attività, fondamentali in una compravendita, di quasi esclusiva conoscenza e competenza di professionisti quali geometri, architetti, ingegneri, che, come nel caso dei tecnici  QUI DOMUS, per fornire un servizio altamente professionale e completo, possono comunque avvalersi nello svolgimento della loro attività, della consulenza diretta di notai ed avvocati. Il notaio e l’avvocato, ad esempio, anche se espressamente incaricati, difficilmente verificheranno in loco, schede catastali e metro alla mano, la corrispondenza allo stato dei luoghi e le dimensioni di un edificio. A loro volta si affideranno a tecnici specifici oppure a tecnici QUI DOMUS che già collaborano con notai ed avvocati.

Non c’è nessuna legge o normativa italiana che obblighi, per effettuare una compravendita immobiliare ad avvalersi di un tecnico di fiducia o di una agenzia immobiliare. L’unico professionista a cui, per regolarizzare ed ufficializzare la compravendita attualmente  è d’obbligo rivolgersi, è il notaio. In effetti ci sono delle situazioni di compravendita immobiliare, per altro poche, che possono essere con serenità e sicurezza di ambo le parti coinvolte, completamente autogestite fra il proprietario-venditore e l’acquirente. Se ti senti in grado, magari per tue personali conoscenze tecniche o esperienze anche dirette, di effettuare anche le sole e necessarie verifiche urbanistiche-edilizie, catastali, patrimoniali-ipotecarie, oltre all’ istruzione di un preliminare di compravendita che tuteli sufficientemente tutte le parti coinvolte, qualora addirittura le stesse non concordino di stipulare direttamente il rogito notarile senza preliminare alcuno, puoi effettivamente procedere in totale autonomia. Tieni presente che le compravendite immobiliari, per il valore economico delle stesse, per gli ambiti più diversi e sempre più complessi di riferimento, pensa solo al caso in cui l’acquirente per procedere all’ acquisto abbia necessità di un finanziamento bancario anche solo parziale, si stanno trasformando sempre più in attività multidisciplinari e complesse in grado, a volte, di mettere in difficoltà sul cosa o come fare anche professionisti di specifica riconosciuta e lunga esperienza. In ogni caso nella sezione Approfondimenti e / o nel Magazine di QUI DOMUS puoi comunque cogliere degli spunti sicuramente  utili per  procedere anche da solo.

In linea generale non è sbagliato. I tecnici QUI DOMUS collaborano direttamente per le compravendite anche con alcune agenzie immobiliari oltre a svolgere per molte di esse tutte le necessarie verifiche urbanistiche, edilizie, catastali, ipotecarie ed eventuali ricerche ed aggiornamenti documentali.  L’agenzia immobiliare può essere molto utile per velocizzare sia la vendita di un immobile ma anche la sua individuazione in fase di acquisto. Alla stessa maniera può essere molto utile, proprio  per la disponibilità di immobili e per la conoscenza del mercato in capo alla  stessa per avere un interlocutore idoneo a comprendere ed individuare le soluzioni più corrette per le tue esigenze.

Non ci sono dei parametri standard di riferimento. Alla stessa maniera: come scegliere il medico, il geometra, l’idraulico, il meccanico, l’avvocato, ecc., giusto? Una qualsiasi attività professionale è svolta da persone e ogni persona, al pari tuo che stai leggendo, ha i suoi valori etici e morali e le sue credenze, oltre al proprio bagaglio culturale in senso lato nonché di vita e professionale legato a doppio filo proprio con i suoi valori e credenze. Per cui l’agente immobiliare più idoneo per te, oltre alle specifiche e oggi inderogabili conoscenze tecnico-professionali, è quello che ha valori etici, morali e credenze il più possibile adeguati e consoni alla tua persona e ai tuoi obiettivi. Cosa è importante per te in una compravendita immobiliare? Può essere ad esempio: la sicurezza di una vendita o acquisto senza “brutte sorprese”, oppure la correttezza e trasparenza in tutte le fasi della trattativa o ancora che il prezzo di vendita o di acquisto sia effettivamente il più corretto ed idoneo,  che l’agente si renda responsabile in prima persona in caso di “brutte sorprese”, di non “subire” forzatura o pressione alcuna, ecc.? Forse tutte queste cose unite insieme? Solo tu puoi risponderti.

Sul mercato, al di là dei classici luoghi comuni, per diretta esperienza ci sono agenzie e relativi agenti immobiliari, di riconosciuta capacità ed esperienza tecnico-professionale, e soprattutto corretti in tutti gli ambiti nei confronti dei loro clienti, proprietari-venditori o acquirenti che essi siano.

Nel caso specifico delle agenzie immobiliari, almeno per l’aspetto tecnico-professionale, verifica innanzitutto che l’agente sia regolarmente iscritto al ruolo degli agenti immobiliari presso la C.C.I.A.A. della provincia di riferimento; poi anche leggendo i vari articoli nel Magazine di QUI DOMUS , in particolare quelli relativi alla compravendita, avrai modo di cogliere spunti ed indicazioni utili per rapportarti in maniera idonea con queste realtà professionali.

I tecnici QUI DOMUS, rispetto ad una agenzia immobiliare, offrno un servizio diverso ed i vantaggi per il Committente scaturiscono proprio dalla diversità dei servizi offerti. L’agente immobiliare ha come compito quello di fare incontrare domanda ed offerta o meglio l’Acquirente con il Proprietario-Venditore, senza nessun obbligo formale di verifica su quanto proposto in vendita o in acquisto salvo specifico e puntuale incarico. In genere, l’agente immobiliare, prima conclude la compravendita, meglio è, in particolare modo se le sue responsabilità per eventuali “brutte sorprese” sono tendenzialmente pari a zero. Invece:

• il tecnico QUI DOMUS non deve venderti nessun immobile;
• il tecnico QUI DOMUS non deve farti comprare nessun immobile;
• il tecnico QUI DOMUS non ti chiede provvigioni;
• il tecnico QUI DOMUS è direttamente responsabile e garante nei tuoi confronti di Committente di tutta l’attività tecnica e di consulenza a te prestata.

Queste sono le quattro principali differenze ed i quattro principali vantaggi rispetto ad una agenzia immobiliare.

Inoltre il tecnico QUI DOMUS , per l’esperienza maturata nel settore immobiliare, ti assiste, in base alle tue necessità ed esigenze, in tutto o in parte, nel processo di compravendita di una casa o di un qualsiasi immobile sempre con una visione a 360° in previsione del futuro utilizzo dell’immobile, realizzando, se necessario,  studi di fattibilità, preventivazione per nuove costruzioni o ristrutturazioni, valutazioni di convenienza economica, aggiornamenti documentali, regolarizzazioni urbanistiche e catastali, certificazioni energetiche, ecc..

Il tecnico QUI DOMUS ti fornisce la consulenza e l’assistenza tecnica che ti permettono di promuovere in vendita oppure acquistare in totale autonomia un immobile, qualsiasi esso sia, senza più dovere rivolgerti alle agenzie immobiliari.

Certamente si. In particolare modo se l’agenzia immobiliare a cui ti sei rivolto, anche a seguito di tua formale richiesta, non si è resa disponibile ad effettuare almeno le verifiche di base sull’ immobile che tu vuoi vendere, oppure si è resa si disponibile ma senza rilasciarti nessuna dichiarazione scritta delle verifiche effettuate e soprattutto dell’esito delle stesse. Ti ricordo a questo proposito che nell’ atto notarile di trasferimento della proprietà è sempre e solo il proprietario-venditore e mai l’agente immobiliare o il notaio, che dichiara la regolarità e conformità urbanistica-edilizia, patrimoniale e civilistica dell’immobile. Puoi avvalerti di un tecnico QUI DOMUS , anche per singoli aspetti quali ad esempio un parere o consiglio su tutto quanto contenuto nel preliminare di compravendita o qualora durante la trattativa di compravendita si rendessero necessari degli aggiornamenti o modifiche documentali finalizzate alla compravendita stessa quale ad esempio il frazionamento di una porzione di terreno o la certificazione energetica oppure una regolarizzazione urbanistica-edilizia o catastale. Considera in ogni caso che in genere i tecnici  QUI DOMUS già collaborano con agenzie immobiliari per le quali svolgono le verifiche necessarie sugli immobili che quest’ultime hanno in portafoglio. Pertanto se dai mandato ad una agenzia immobiliare precisa e mantieniti sempre valida la possibilità di avvalerti della consulenza di un tuo tecnico quale potrebbe essere proprio un tecnico QUI DOMUS . A tale proposito ti invito a consultare all’interno della pagina Approfondimenti e/o Magazine la documentazione relativa a “vendere casa”.

Anche in questo caso se vuoi ti puoi rivolgere a un tecnico QUI DOMUS .  Pertanto con l’agenzia immobiliare alla quale ti sei rivolto precisa fin da subito che intendi fare valutare il tutto da un tecnico di tua fiducia. Puoi farti seguire da un tecnico QUI DOMUS per tutte le fasi della compravendita oppure solo per alcuni punti della stessa quali ad esempio uno studio di fattibilità per una ristrutturazione parziale o totale o un ampliamento o per modifiche interne oppure per verificare la regolarità urbanistica-edilizia dell’immobile che ti è stato proposto o la correttezza ed esaustività, prima della sua sottoscrizione del preliminare di compravendita. A tale proposito ti invito a consultare all’interno della sezione Approfondimenti e / o Magazine la documentazione relativa a “comprare casa”.

Per i costi relativi ad una consulenza finalizzata ad una compravendita, non c’è una tariffa fissa in quanto ogni singola realtà deve essere indagata e valutata per se stessa. I costi di una consulenza per una compravendita, prima di effettuare la consulenza stessa sono, in ogni caso, chiaramente e dettagliatamente indicati al Committente in forma scritta con un formale preventivo. Una volta, che il preventivo è stato accettato dal Committente, il tecnico QUI DOMUS procede nello svolgimento della consulenza concordata.

Considera che saranno da te pagate solamente le effettive prestazioni eseguite. Ti faccio un esempio: se nel preventivo è stato indicato e concordato che il preliminare di compravendita sarà istruito dal tecnico QUI DOMUS mentre nella trattativa il preliminare è di fatto istruito dalla controparte, questa prestazione sarà decurtata e pertanto non pagata.

In linea di principio generale i costi di una consulenza non dovrebbero subire variazioni ne in diminuzione e nemmeno in aumento. Di fondamentale importanza,  per mantenere invariato il costo di una consulenza rispetto al preventivo iniziale, sono i seguenti aspetti:

• Chiarezza e sicurezza di intenti ed obbiettivi del Committente;
• Disponibilità, in base alla tipologia di consulenza richiesta, della maggiore quantità e precisione di dati e documenti inerenti alla consulenza stessa.

Può comunque verificarsi, per quanto attenta e precisa sia stata l’analisi antecedente al  preventivo della consulenza da svolgere, che nello svolgimento della stessa per sopraggiunte nuove necessità, oppure per necessari adempimenti in corso di esecuzione non conoscibili e rilevabili in fase di preventivazione o  sempre in corso di esecuzione, a seguito della modifica sostituzione integrazione di nuove norme e leggi, effettivamente i costi preventivati possano subire delle variazioni in aggiunta o diminuzione, o delle integrazioni. Ad esempio: Il Committente intende acquistare solo una porzione di terreno di un lotto edificabile per la cui acquisizione si rende necessario un frazionamento ed i relativi aggiornamenti catastali. Il costo del frazionamento è inserito nel preventivo della consulenza fornita da QUI DOMUS . Durante la trattativa di compravendita per sopraggiunte nuove necessità il Committente decide di comprare tutto il lotto di terreno edificabile per il quale non si rende più necessario il frazionamento. Il frazionamento sarà decurtato. Alla stessa maniera si procede nel caso contrario qualora il Committente anziché l’intero lotto, successivamente al preventivo decide di acquistare solo una porzione per cui il costo del frazionamento sarà  conteggiato in aggiunta.

Non c’è un listino prezzi preciso e completo. Puoi comunque consultare “ONORARI e TARIFFE” all’interno della pagina “Cos’è Qui Domus”. Un listino preciso e completo non può esistere perché ogni realtà o situazione, deve essere valuta per se stessa. In ogni caso prima di svolgere qualsiasi consulenza o prestazione viene istruito e sottoposto all’accettazione del Committente un dettagliato preventivo scritto formulato proprio sul caso e necessità specifiche del Committente stesso.

Alla conclusione di ogni consulenza o attività svolta, il tecnico QUI DOMUS , rilascia una dettagliata relazione scritta e firmata di tutta l’attività eseguita ed il relativo esito. Inoltre a tale relazione è comunque allegata la regolare fattura a saldo per tutte le prestazioni eseguite, dove le stesse sono nuovamente indicate. Inoltre nello svolgimento della consulenza se si rendono necessari degli aggiornamenti o integrazioni documentali, si pensi alla documentazione catastale, già questi se non diversamente scelto dal Committente, sono firmati assumendosene in pieno la responsabilità dei contenuti, per la loro accettazione presso le competenti pubbliche amministrazioni, dal tecnico QUI DOMUS incaricato.

In ogni caso tutto quanto svolto dai tecnici  QUI DOMUS è eseguito da liberi professionisti regolarmente iscritti ai vari  ordini o collegi provinciali di riferimento gli ordinamenti dei quali, per normativa nazionale, prevedono tutti un protocollo deontologico nei quali è prevista l’assunzione di  responsabilità nei confronti del Committente, per tutta l’attività svolta da parte dei tecnici stessi.

Tutte le prestazioni professionali inerenti all’assistenza tecnica alla compravendita fornite da tecnici QUI DOMUS , sono eseguite da tecnici iscritti ai relativi Collegi o Ordini Professionali, per le quali la Tariffa nazionale di riferimento prevede il pagamento per l’attività svolta, anche in percentuale, sull’importo della compravendita.

È qui molto importante precisare alcuni aspetti:

• il tecnico sia esso architetto, geometra, ingegnere, per ordinamento nazionale, non può richiedere o ricevere provvigioni;
• il tecnico svolge l’incarico di assistenza tecnica alla compravendita su incarico unilaterale per cui solamente per  il proprietario-venditore o solamente per l’acquirente, non potendo per legge, a differenza degli agenti immobiliari, svolgere l’assistenza tecnica e contestualmente richiedere il pagamento di compensi da ambo le parti, acquirente e venditore, coinvolte nella stessa trattativa di compravendita;
• essendo l’incarico di assistenza tecnica alla compravendita unilaterale, la controparte sia essa acquirente o venditore non dovrà riconoscere assolutamente nulla al tecnico QUI DOMUS.

Ogni singola compravendita deve essere valutata di volta in volta e soprattutto è necessario comprendere se l’assistenza tecnica è eseguita in maniera completa o parziale. Infatti se l’assistenza è svolta nella modalità completa in linea di principio la stessa sarà remunerata con una percentuale sul valore della compravendita, non sono però esclusi pagamenti forfettari oppure in base al tempo impiegato, mentre se è eseguita in modalità parziale saranno imputate le singole prestazioni svolte, le quali sono nella loro quasi totalità sempre conteggiate con modalità di calcolo fisse.

Una delle peculiarità dei tecnici QUI DOMUS è proprio quella di fornire al Committente servizi e consulenze nel settore immobiliare a 360°.

Il Committente è seguito passo passo sin dalla fase di ricerca di un immobile e fino alla conclusione degli eventuali lavori di costruzione, ristrutturazione, ampliamento richiesti e dallo stesso ritenuti necessari. I tecnici Qui Domus possono altresì svolgere l’incarico di Project Manager occupandosi di tutti gli adempimenti necessari per ottenere il risultato o l’obbiettivo richiesto dal Committente.

Non c’è un minimo e un massimo nelle consulenze. Ogni singola realtà, come ampiamente già indicato, deve essere valutata e vagliata per se stessa. Una consulenza può anche semplicemente iniziare e concludersi con la richiesta di una visura catastale e la verifica dei nominativi in essa contenuti.

Uno sei servizi o consulenze offerte dai tecnici QUI DOMUS consiste proprio nell’ indagare i costi di costruzione o ristrutturazione parziale o totale degli immobili che si intendono acquistare, oppure che sono già di proprietà e che devono essere sottoposti a manutenzioni sia ordinarie sia straordinarie.

Anche in questo caso i risultati migliori e più precisi si ottengono quando:

• Il Committente ha bene chiaro il risultato o l’obbiettivo che vuole realizzare;
• Il Committente ha bene chiaro il grado di approfondimento e dettaglio che intende raggiungere;
• È già disponibile una congrua e corretta documentazione tecnica relativa all’immobile quale ad esempio le tavole grafiche (piante prospetti, sezioni), correttamente quotate, dello stato attuale dei luoghi;
• E’ disponibile uno studio di fattibilità oppure una Due Diligence tecnica.
• C’è una congrua disponibilità di tempo in base alla tipologia e complessità delle opere da preventivare, per l’istruzione del preventivo stesso;

I costi sostenuti per un preventivo dettagliato e preciso sono sempre preferibili al migliore dei consuntivi a fine lavori in particolare quando il totale indicato nel consuntivo differisce di molto, in aumento, rispetto ai costi che si erano ipotizzati.

In linea di principio assolutamente niente, in particolare modo se agli effetti pratici non è ancora stata svolta da parte del tecnico QUI DOMUS , nessuna attività. Qualora questa sia la tua decisione ti sarà richiesto di pagare solo le prestazioni effettivamente per te eseguite fino al momento di tale decisione da parte tua. Tieni presente che in ogni caso ti saranno addebitati tutti i costi e le spese per le analisi e le verifiche di fattibilità propedeutiche alla consulenza da te richiesta.

Qualora a seguito dell’esecuzione di uno studio di fattibilità tu decidi di non dare seguito a quanto prodotto dalla studio, il rapporto di consulenza termina. Ti sarà semplicemente chiesto il pagamento di quanto svolto che in linea di principio, salvo variazioni in corso di realizzazione, deve corrispondere a quanto è stato indicato e concordato nel preventivo.

Gli studi di fattibilità hanno come specifico fine oltre a quello di individuare tutte le potenzialità di sviluppo o utilizzo, anche e soprattutto quello di comprendere nel dettaglio la convenienza o meno, non solo economica, nel realizzare quanto studiato.

Certamente si e tra l’altro senza obbligo di giustificazione alcuno. Una delle peculiarità degli studi di fattibilità consiste proprio nel permettere al Committente di valutare il grado di compatibilità e professionalità del Professionista. Come ho già spiegato in alcuni articoli tutte le persone, Committente e Professionista compresi, agiscono in base ai loro valori etici e morali nonché in base alle rispettive credenze nonché in base al loro vissuto personale e professionale e ultimo ma non ultimo in base ai loro obbiettivi e desideri questi due ultimi notevolmente influenzati o influenzabili, per non dire legati ad doppio filo, ai  valori alle credenze ed al vissuto. Per cui tu Committente qualora, concluso lo studio di fattibilità,  decidi di rivolgerti ad un altro tecnico o team di tecnici, sei libero di farlo. In ogni caso, come ogni prestazione professionale svolta da un tecnico Qui Domus, anche per gli studi di fattibilità, prima della loro esecuzione, viene istruito e sottoscritto un preventivo dettagliato delle prestazioni professionali svolte e dei relativi costi, nonchè una dettagliata descrizione delle necessità ed obbiettivi del Committente, con la espressa e chiara indicazione che lo studio di fattibilità non comporta nessun obbligo per il Committente di affidare eventuali ulteriori incarichi al tecnico che ha effettuato lo studio di fattibilità.

Le verifiche urbanistiche-edilizie su un immobile, sia esso una civile abitazione o un qualsiasi altro tipo di immobile ad esempio un negozio o un albergo, per essere svolte con accuratezza e precisione abbisognano dell’autorizzazione da parte del proprietario dell’immobile per due motivi fondamentali: per accedere all’immobile in ogni sua parte, di pertinenza esclusiva o meno che sia e per visionare ed eventualmente anche richiedere copia della documentazione depositata agli atti dell’amministrazione pubblica competente (ufficio tecnico comunale, a.s.l., genio civile, vv.ff., ecc.) relativa all’immobile stesso. Nel caso tu sia il proprietario, il problema non si pone, diverso invece il caso in cui tu sia il potenziale acquirente,  in quanto per le verifiche documentali ti sarà necessaria ed indispensabile l’autorizzazione scritta da parte del proprietario dell’immobile. Ogni amministrazione pubblica, ufficio tecnico comunale, a.s.l. ecc., ha dei modelli standard predisposti per la richiesta di accesso agli atti depositati nei relativi archivi. In tali modelli standard normalmente è prevista la delega per l’accesso a tali atti, delega rilasciata dal proprietario a chi direttamente effettua l’accesso. Per cui se devi fare delle verifiche urbanistiche-edilizie verifica ed ottieni copia di tali modelli standard da fare firmare al proprietario.