19.02.2016

Comprare casa: la proposta d’acquisto

Comprare casa o un qualsiasi altro immobile implica ormai per abitudine consolidata, il passaggio obbligato, o presunto tale, attraverso la proposta di acquisto.

Per l’Acquirente la proposta di acquisto, in linea di principio generale, è nella quasi totalità dei casi sempre inutile e sempre pericolosa, dimostrandosi invece essere uno strumento auto vincolante e gratuitamente, anzi previo versamento di una adeguata caparra, dallo stesso acquirente servito su un vassoio d’argento all’agente immobiliare o mediatore e al proprietario-venditore stesso.

Nella maggioranza dei casi la P.d.A. che si firma, soprattutto su modelli pre stampati:

  • è irrevocabile;
  • non è praticamente mai istruita per il caso specifico per tanto risulta spesso imprecisa e incompleta al fine di tutelare l’Acquirente;
  • è quasi sempre inserita la formula: “………l’avvenuta conoscenza da parte del proponente, della accettazione  della presente proposta d’acquisto, che costituirà quindi Contratto Preliminare”. Chiedo: ma ho firmato una proposta di acquisto o un preliminare di compravendita immobiliare?

In sintesi anche e solo per quel poco qui sopra esposto, la P.d.A. non deve mai essere utilizzata dall’Acquirente. Alla stessa maniera se io sono il Proprietario-Venditore difficilmente accetto una P.d.A.   per quanto essa sia esaustiva e completa, caratteristiche le ultime due citate, comunque difficilmente riscontrabili in una P.d.A..

Con un esempio cercherò di fugare eventuali dubbi e perplessità.

Presso un’agenzia immobiliare avete individuato la casa o l’immobile che soddisfa le vostre esigenze per qualità è prezzo. Per acquistarla dovete, per una parte del prezzo, ottenere un mutuo bancario. L’agente immobiliare vi fa firmare la P.d.A. irrevocabile, con la quale vi impegnate, se accettata, ad acquistare l’immobile entro mesi 2 dall’accettazione della P.d.A. da parte del Proprietario-Venditore il quale, una volta ricevuta, subito accetta la P.d.A.. La banca per le più svariate motivazioni non vi concede, o non ve lo concede in tempo utile, il mutuo necessario. Voi comunque dovete acquistare l’immobile entro mesi 2. Cosa succede in questo caso? Rinegozi la P.d.A., nel fra tempo divenuta preliminare di compravendita, con clausole di proroga? Recedi dal contratto con quali costi o danni da riconoscere al Proprietario-Venditore? Se recedi, l’Agente ti restituisce le provvigioni che già gli hai, giustamente, riconosciuto?  Potresti, per cautelarti, inserire nella P.d.A. la clausola sospensiva di validità della P.d.A. stessa, qualora la banca non ti conceda il finanziamento………… Allora, io Proprietario-Venditore, dovrei accettare una P.d.A. condizionata alle decisioni di un soggetto terzo (la banca), senza tra l’altro conoscere nulla della situazione economico-finanziaria dell’Acquirente, che mi vincola a te Acquirente senza la certezza che la vendita si concluda positivamente impedendomi di fatto di vendere, per mesi 2, il mio immobile ad altri potenziali acquirenti subito solventi?

Gli obblighi assunti con la sottoscrizione di una proposta d’acquisto 

La P.d.A., una volta sottoscritta e trasmessa, difficilmente potrà essere modificata e vincola sempre l’Acquirente al Proprietario-Venditore. Qualora la stessa sia accettata, obbliga e vincola le parti fra loro alla stessa maniera di un preliminare di compravendita.

La P.d.A. è un atto d’obbligo a trattare o proseguire nella trattativa di compravendita. In linea di principio potrebbe anche essere intesa come il preliminare del preliminare di compravendita. A differenza del preliminare di compravendita che è sottoscritto e firmato dalle due parti, quando le stesse siano giunte ad un reciproco e soddisfacente livello di accordo e soprattutto ad una reciproca tutela e garanzia dei rispettivi interessi ed obblighi, la P.d.A. mancando proprio della fondamentale fase di confronto e contrattazione diretta è sempre un atto unilaterale e pertanto “zoppo”, formulato ed accettato in buona parte su delle ipotesi quasi sempre da verificare e su delle garanzie solo verbali.

Inoltre, cos’è la somma di denaro a garanzia, allegata alla P.d.A,? E’ una caparra penitenziale? E’ un deposito fiduciario? E’ già il costo o prezzo del mancato proseguo della trattativa? Allora perché io Acquirente devo mettere a disposizione (rischiare) una somma di denaro (indipendentemente dall’importo) senza nessuna garanzia scritta che tutto è in regola?

La proposta d’acquisto e le agenzie immobiliari

La P.d.A. è figlia delle agenzie immobiliari o mediatori in affari immobiliari,  con la quale ti vincolano a loro e si garantiscono, anche giustamente, il riconoscimento di quanto da loro svolto. Infatti nel caso di trattativa diretta fra Acquirente e Proprietario-Venditore la P.d.A. non ha alcun senso e non viene praticamente mai fatta; si sottoscrive direttamente il preliminare di compravendita.

Alla stessa maniera della trattativa diretta, si può procedere qualora ci sia un intermediario o agente immobiliare o mediatore che dire si voglia, il quale nella totalità dei casi si farà, giustamente, sottoscrivere da te un incarico-mandato di acquisto per l’immobile di tuo interesse,  a garanzia del lavoro per te svolto.

L’agente immobiliare cercherà di  “venderti” la P.d.A. come la necessità di dimostrare al Proprietario-Venditore, che il cliente individuato, cioè tu, è serio e non è un perditempo. Controbatti semplicemente dicendo che volere, da parte tua, firmare da subito il preliminare di compravendita con il versamento di una caparra confirmatoria sicuramente di importo superiore alla quota a garanzia allegata alla P.d.A. è certamente una dimostrazione di serietà ancora maggiore.

Per cui qualora agenti immobiliari o intermediari insistano nel farti sottoscrivere una P.d.A. non cedere, insisti, se sei sicuro di volere concludere l’acquisto, di sottoscrivere solo il preliminare di compravendita e solo qualora lo stesso sia adeguato al caso specifico e ti tuteli e ti garantisca un acquisto sicuro a 360°; diversamente rinuncia, probabilmente l’agente accetterà le tue condizioni. Nel caso così non fosse, troverai sicuramente un altro immobile, anche migliore e sarà migliore semplicemente perché lo acquisterai in sicurezza dopo avere effettuato tutte le necessarie verifiche.

L’ alternativa alla proposta d’acquisto

Una valida alternativa alla Proposta di Acquisto, se opportunamente e correttamente formulata può essere la lettera d’intenti o la manifestazione d’interesse sia nella forma unilaterale sia nella forma bilaterale. Per approfondimenti  al proposito leggi qui.

Se hai necessità di predisporre o verificare una lettera d’intenti o manifestazione d’interesse richiedi il servizio di Assistenza Tecnica alla Compravendita Immobiliare.

 

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