Qui Domus

Il Certificato di Agibilità di un edificio (conosciuto anche come “Certificato di Abitabilità”) sancisce che l’edifico allo stesso riferito è idoneo ad ospitare presenza umana al suo interno e conferma che l’edificio, a prescindere dalla sua tipologia edilizia, rispetta tutti i parametri di legge necessari e richiesti dalla normativa e pertanto, può essere utilizzato secondo il fine per il quale lo stesso è stato legittimato e realizzato. Il Certificato di Agibilità si può considerare come il riassunto o la sintesi dell’insieme di altre attestazioni o dichiarazioni di conformità utili ed indispensabili per la sua richiesta, istruttoria e rilascio.

Il vigente comma 1 art. 24 del D.P.R. n. 380/2001 riporta testualmente: “Il Certificato di Agibilità attesta la sussistenza delle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità, risparmio energetico degli edifici e degli impianti negli stessi istallati, valutate secondo quanto dispone la normativa vigente“. Da cui si evince in base anche a tutto quanto indicato dall’art. 25 che il certificato di Agibilità è rilasciato solo previa presentazione allo sportello unico per l’edilizia delle attestazioni o dichiarazioni relative a:

• ricevuta di avvenuto accatastamento dell’edificio con deposito di copia conforme dell’accatastamento stesso;
• dichiarazione, sottoscritta dallo stesso richiedente il certificato di agibilità, di conformità dell’opera rispetto al progetto approvato nonché in ordine all’avvenuta prosciugatura dei muri e della salubrità degli ambienti;
• dichiarazione dell’impresa installatrice che attesta la conformità degli impianti installati, ovvero certificato di collaudo degli stessi;
• certificato di collaudo statico;
• certificazione del competente ufficio tecnico della regione, di cui all’art. 62, attestante la conformità delle opere eseguite nelle zone sismiche;
• la documentazione indicata al comma 1; (certificazione energetica, parere igienico sanitario A.S.L., autorizzazione allo scarico in fognatura o dichiarazione per impianto alternativo tipo sub irrigazione, conformità dell’impianto di smaltimento delle acque meteoriche, ecc.);
• dichiarazione di conformità delle opere realizzate alla vigente normativa in materia di accessibilità e superamento delle barriere architettoniche.

In estrema sintesi il Certificato di Agibilità certifica, in base a tutto quanto contenuto nella documentazione necessaria al suo rilascio, che l’edifico al momento della richiesta del certificato stesso, rispetta tutti i paramenti di leggi e normative urbanistiche ed edilizie vigenti a quella data, utili a legittimare l’utilizzo dell’edificio stesso.

Da chi è rilasciato il certificato di agibilità e per quali tipologia di edifici

Il certificato di agibilità è rilasciato dal dirigente o responsabile dell’ufficio tecnico comunale, previa eventuale ispezione all’edificio, entro 30 giorni dalla sua richiesta, oppure a seguito dell’inerzia della pubblica amministrazione, anche per effetto del silenzio-assenso. L’esecuzione del sopraluogo da parte dell’ Amministrazione è facoltativo e per tanto non obbligatorio. Il certificato di Agibilità è rilasciato e la sua richiesta risulta essere obbligatoria, per tutti gli edifici di nuova costruzione o a seguito di intervento su edifici esistenti sottoposti a sostanziali interventi di ristrutturazione o modifica, in breve per tutti gli edifici o parti di essi indipendentemente dalla loro tipologia e destinazione d’uso.

Il certificato di agibilità può essere più di uno:

Un immobile inteso nella sua globalità può essere in possesso anche di più di un certificato di agibilità, tutti regolarmente rilasciati e tutti “in corso di validità”. Vediamo qualche esempio:

• edificio originario dichiarato agibile con regolare certificato nell’anno 2007. Successivamente nell’anno 2010 in aderenza all’edificio originale, e per tanto in ampliamento allo stesso, si costruisce un porticato. Per questa nuova porzione di immobile, se le opere non interessano l’edificio già esistente sarà richiesto un nuovo ed autonomo certificato di agibilità (nel caso specifico certificato parziale) a seguito del quale l’immobile nella sua globalità pure essendo dello stesso proprietario e insistente sullo stesso lotto di terreno sarà dotato di due certificati di agibilità;
• edificio costituito da unità residenziali a schiera, tutte dichiarate agibili in tempi diversi e successivi l’una dall’altra. In questo caso l’immobile che può risultare essere di un unico o di molteplici proprietari ed insistente su un unico lotto di terreno, sarà dotato di tanti certificati di agibilità distinti (c.d. parziali) quante sono le unità immobiliari;
• palazzina-condominio costituita da sette appartamenti regolarmente realizzata nell’anno 1991 e dichiarata “abitabile” con certificato di abitabilità unico per tutte le sette unità immobiliari. Nell’anno 2012 l’attico è sottoposto a manutenzione straordinaria con nuova e diversa distribuzione degli spazi interni, aggiunta di un bagno, rifacimento di tutti gli impianti tecnologici di proprietà esclusiva, rifacimento di tutti i pavimenti. Sarà richiesto un certificato di agibilità parziale relativo al solo attico ristrutturato. Nel caso specifico l’immobile nella sua globalità sarà dotato di un certificato di abitabilità generale ed un certificato di agibilità parziale.

Dagli esempi sopra riportati si comprende come sia utile nel caso di compravendita, locazione, oppure di manutenzione straordinaria di un immobile, accertarsi della presenza e soprattutto della validità dei certificati di abitabilità e/o agibilità (qui puoi approfondire  la differenza fra certificato di abitabilità e agibilità)  in particolare modo in presenza di certificati parziali. Il certificato di agibilità riporta i titoli abilitativi, quali Permesso di Costruire, D.I.A., S.C.I.A., ecc. a cui si riferisce o a seguito dei quali è stato richiesto, analizzando il contenuto dei quali si può comprendere se il certificato è unico e globale oppure parziale e  molteplice.

Alcuni spunti relativi al Certificato di Agibilità

Di seguito si riportano alcuni spunti relativi alla disponibilità e utilizzo del certificato di Agibilità:

• qualora l’edificio, anziché del certificato di agibilità,  sia in possesso di certificato di abitabilità, in linea di massima a parte qualche diversità puntuale e precisa (ad esempio in base all’epoca di costruzione la certificazione energetica potrebbe non essere stata obbligatoria al pari di quanto previsto per le barriere architettoniche, ecc.), valgono gli stessi principi del certificato di agibilità;
• il certificato di agibilità non ha scadenza, deve eventualmente essere rinnovato come nel caso di manutenzioni straordinarie;
• le condizioni che determinano il  rilascio del certificato di agibilità (o di abitabilità dove all’epoca previsto) sono sempre riferite alla data del certificato stesso e questo non è garanzia, nel tempo, che per modifiche anche più o meno arbitrarie successivamente apportate, le stesse siano ancora valide e confermate; è forse proprio questa la causa di alcuni episodi di cronaca, anche molto recenti, nei quali edifici, in possesso di regolare certificato di agibilità, sono poi risultati non a norma, a volte con conseguenze anche tragiche;
• il certificato di agibilità può anche essere revocato rendendo di fatto l’immobile inagibile; l’inagibilità decreta l’impossibilità di utilizzo, a qualsiasi titolo, dell’immobile;
• pur non essendoci nessun obbligo a tale proposito, anche nei preliminari di compravendita è sempre meglio indicare gli estremi ed allegare copia del certificato;
• il certificato di agibilità (o di abitabilità dove all’epoca previsto) è sempre citato negli atti notarili di compravendita;
• la presenza del certificato, oggi, non è implicita certezza di esistenza dei presupposti per il rilascio dello stesso in quanto la verifica per mezzo di sopraluogo direttamente sull’edificio da parte dei tecnici comunali non è praticamente quasi mai svolta; per tanto, nota bene, nella quasi totalità dei casi ci troviamo in mano un certificato che si basa “sulla carta”;
• le “condizioni di sicurezza”, art. 24 comma 1 D.P.R. n. 380/2001, non sono e non possono essere intese quali sinonimo di regolarità urbanistica-edilizia;
• la dichiarazione di conformità delle opere eseguite rispetto al progetto autorizzato, che sarebbe onere e dovere del Direttore dei Lavori per cui del tecnico che ha seguito tutto l’iter di costruzione dell’edificio, può essere sostituita, ai sensi del D.P.R. 445/2000, da una dichiarazione del richiedente il certificato, corrispondente nella quasi totalità dei casi con il proprietario;
• la presenza del certificato di agibilità (o di abitabilità dove all’epoca previsto) non è garanzia o sinonimo di regolare e costante manutenzione e tenuta in efficienza dell’edificio e di tutte le sue componenti, impianti tecnologici compresi.
• è buona regola, in caso di necessità di utilizzo del certificato di agibilità per compravendita, locazione o altro verificare presso l’ ufficio tecnico comunale il contenuto di tutte le dichiarazioni e certificazioni allegati alla richiesta del certificato stesso. Infatti, come sopra già indicato, il certificato di agibilità si può intendere come un riassunto o sintesi di altri certificati o dichiarazioni.

Come per altri ambiti inerenti allo stato di fatto degli edifici, in particolare se gli stessi sono oggetto di compravendita, locazione o manutenzione straordinaria, anche il certificato di agibilità deve essere “indagato e verificato” di volta in volta in base al caso specifico ed all’utilizzo per il quale lo stesso è chiamato in causa.

Se necessiti di verificare l’esistenza del certificato di agibilità, la sua validità o la sua corrispondenza, individua un tecnico Qui Domus e  richiedi il servizio di chek-up urbanistico-edilizio  

Normativa di riferimento

• Testo unico dell’edilizi TUE D.P.R. n. 381/2001

Approfondimenti

• Il certificato di agibilità e abitabilità: differenze

Link Uili

• La rilevanza del certificato di agibilità nella compravendita immobiliare  AG06
• L’ A.P.E.(certificazione energetica) decade senza la manutenzione degli impianti  CE01