IL VALORE DI MERCATO DI UN IMMOBILE

Il testo che segue è stato liberamente preso dal libro INTERNATIONAL VALUATION STANDARDS – Ottava Edizione – Anno 2007 – a cura di GEOVAL (Associazione Geometri Valutatori Esperti) e CNGGL (Consiglio Nazionale Geometri e Geometri laureati).

Negli International Valuation Standard (c.d. I.V.S.) il valore di mercato è definito come segue:

“Il valore di mercato è l’ammontare stimato per il quale un determinato immobile può essere compravenduto alla data della valutazione tra un acquirente e un venditore, essendo entrambi i soggetti non condizionati, indipendenti e con interessi opposti, dopo un’ adeguata attività di marketing durante la quale entrambe le parti hanno agito con eguale capacità, con prudenza e senza alcuna costrizione.”

Il termine immobile è usato poiché questi standard si focalizzano sulla valutazione degli immobili. Dato che questi standard abbracciano anche il campo della rendicontazione finanziaria, è possibile usare in alternativa il termine asset per una applicazione generale della definizione. Ogni elemento della definizione ha una propria caratterizzazione concettuale:

“L’ammontare stimato……” si riferisce ad un prezzo espresso in denaro (normalmente la valuta locale), pagabile per l’immobile in un’operazione di mercato chiamata arm’s-length transation. Stando alla definizione di valore di mercato, esso è misurato come il più probabile prezzo ragionevolmente ottenibile sul mercato al momento della valutazione. E’ il migliore prezzo ragionevolmente ottenibile dal venditore e quello più vantaggioso ragionevolmente ottenibile dall’acquirente. Questa stima esclude specificatamente la stima di un prezzo inflazionato o deflazionato da termini e circostanze speciali come un finanziamento atipico, una vendita con contratto di locazione, considerazioni o concessioni speciali garantite da qualsivoglia parte nella vendita, o qualsiasi elemento del valore speciale.

“….. per il quale un determinato immobile può essere compravenduto…..” si riferisce al fatto che il valore di un immobile è una somma stimata, più che un importo predeterminato o l’effettivo prezzo di vendita. E’ questo il prezzo prevedibile dal mercato, per una transazione che rispetti anche tutti gli altri elementi della definizione di valore di mercato e che sia conclusa alla data della valutazione.

“……. alla data della valutazione…..” richiede che il valore di mercato stimato si riferisca ad una data precisa. Poiché i mercati e le loro condizioni possono variare, il valore può risultare scorretto o inappropriato in un altro momento. L’importo valutato riflette le effettive condizioni e circostanze di mercato dalla data di effettuazione della valutazione e non precedentemente o successivamente ad essa. La definizione suppone anche che lo scambio e la stipula del contratto di vendita avvengano simultaneamente, senza alcuna variazione di prezzo altrimenti possibile.

” ……tra un acquirente……” si riferisce al soggetto motivato all’acquisto ma non costretto, che non brama ne è intenzionato a comprare a qualsiasi prezzo. Questo acquirente, inoltre acquista in base alla realtà e alle aspettative del mercato attuale, piuttosto che in relazione ad un mercato immaginario o ipotetico di cui non si può dimostrare o anticipare l’esistenza. L’acquirente non pagherà un prezzo più alto di quello richiesto dal mercato. L’attuale proprietario rientra tra i soggetti costituenti “il mercato”. Il valutatore non fa supposizioni irrealistiche sulle condizioni di mercato, ne ipotizza un livello di valore di mercato superiore a quello ragionevolmente ottenibile.

“……. un venditore…….” non brama e non è forzato alla vendita, non è disposto a vendere a qualsiasi prezzo né a battersi per un prezzo considerato non ragionevole dal mercato attuale. Il venditore è motivato a vendere l’immobile alle condizioni del mercato, al miglior prezzo ottenibile sul mercato (libero) dopo un’adeguata attività di marketing, qualsiasi sia il prezzo. Le circostanze reali in cui si trova l’effettivo proprietario non sono prese in considerazione, poiché il “venditore” è un proprietario ipotetico.

“…… essendo entrambi i soggetti non condizionati, indipendenti e con interessi opposti….” fa riferimento a quel tipo di transazione che avviene tra parti senza particolare o speciale relazione tra loro (ad esempio impresa madre e imprese affiliate o proprietario terriero e locatario), che può rendere il livello di prezzo non tipico del mercato o inflazionato a causa di un elemento costituente il valore speciale. La transazione al valore di mercato deve avvenire tra parti non in relazione tra loro, che agiscano ciascuna indipendentemente dall’altra.

“……dopo una adeguata attività di marketing……” significa che l’immobile è offerto sul mercato nella maniera più appropriata, affinché sia venduto al miglior prezzo ragionevolmente ottenibile in accordo con la definizione di valore di mercato. La durata della sua permanenza sul mercato può variare secondo le condizioni di mercato, ma deve essere sufficiente da permettere all’immobile di essere posto all’attenzione di un adeguato numero di potenziali acquirenti. Il periodo di permanenza sul mercato è anteriore al momento della valutazione.

“…. durante la quale entrambe le parti hanno agito con eguale capacità, con prudenza ….” presuppone che sia l’acquirente, sia il venditore siano ragionevolmente informati della natura e delle caratteristiche dell’immobile, del suo uso corrente e dei potenziali usi, e dello stato del mercato al momento della valutazione. Inoltre, si presume che ogni uno di loro agisca nel reciproco interesse sulla base delle conoscenze di cui sopra e cerchi prudentemente di ottenere il miglior prezzo per il ruolo che riveste nell’operazione. Si determina la prudenza riguardo alle condizioni di mercato al momento della valutazione, e non con il senno di poi in un momento successivo. Non è necessariamente imprudente per un venditore vendere l’immobile in un mercato al ribasso a un prezzo inferiore ai precedenti livelli. In questi casi, come avviene per altre situazioni di compravendita in mercati variabili, l’acquirente prudente o il venditore prudente agiscono secondo le migliori informazioni di mercato disponibili in quel momento.

“…. e senza alcuna costrizione.” stabilisce che ciascuna parte sia motivata a partecipare all’operazione, ma che non sia forzata ne indebitamente costretta a portarla a compimento.

Il valore di mercato è inteso essere il valore di un bene stimato senza considerare i costi di vendita o di acquisto, e qualsiasi imposta associata.

Il più conveniente e miglior uso (HABU). Il più probabile uso di un immobile, fisicamente possibile, adeguatamente giustificato, legalmente autorizzato, finanziariamente sostenibile e che risulta dal maggior valore ascrivibile all’immobile da valutare.

Di seguito, per confronto, si riporta la definizione di Valore di Mercato indicato nella “Circolare della Banca d’Italia n. 263 del 27 dicembre 2006”:

“Per valore di mercato si intende l’importo stimato al quale l’immobile verrebbe venduto alla data della valutazione in un’operazione svolta tra un venditore e un acquirente consenzienti alle normali condizioni di mercato dopo un’adeguata promozione commerciale, nell’ambito della quale entrambe le parti hanno agito con cognizione di causa, con prudenza e senza costrizioni.”

Si può notare come le due definizioni di Valore di Mercato si possono definire equivalenti.

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