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 Il proprietario-venditore che immette sul mercato un immobile sia esso una casa di abitazione, un negozio o ufficio, un albergo anziché un capannone artigianale industriale o anche semplicemente un terreno è chiamato in fase di preliminare di compravendita e di atto notarile a garantire la regolarità e conformità dell’immobile sotto vari aspetti quali ad esempio la titolarità, urbanistici, edilizi, catastali, ambientali ecc.. Alla stessa maniera è fondamentale immettere l’immobile sul mercato ad un prezzo congruo, oltre che al mercato, alle oggettive caratteristiche qualitative e quantitative, intrinseche ed estrinseche dell’immobile stesso e quest’ultime per valutarne la corretta valenza devono essere puntualmente indagate ed analizzate.

La sempre maggiore complessità dei requisiti che un immobile deve possedere per essere liberamente commerciabile ed utilizzabile in base alla sua destinazione d’uso, ha trasformato il preliminare di compravendita da mero documento d’impegno fra due parti ad un vero e proprio contratto di fornitura preciso, dettagliato e completo in ogni sua parte al punto che il successivo atto notarile ne diviene, sempre più di frequente, solo ufficiale conferma per sottoscrizione alla presenza del notaio stesso. Inoltre il preliminare di compravendita è sempre più spesso vincolato alla verifica di regolarità e conformità di varia natura in base alla tipologia dell’immobile oggetto della compravendita. Sempre più frequentemente il potenziale acquirente vincola la validità della proposta d’acquisto e del preliminare di compravendita al positivo esito della Due Diligence

Per quale tipologia di immobile è necessario effettuare la Due Diligence

In linea di principio generale la Due Diligence può essere svolta per qualsiasi immobile o patrimonio indipendentemente dalle dimensioni o valore dello stesso.La Due Diligence svolta dal proprietario-venditore di un immobile o patrimonio immobiliare in genere, indipendentemente dalle dimensioni o dal valore, è quanto di meglio un proprietario-venditore, sia esso persona fisica o giuridica, possa effettuare  al fine di tutelarsi prima di porre in vendita la sua proprietà.

Pertanto più che per quale tipologia di immobile, è preferibile capire per quali ambiti di indagine, data la vastità ed a volte la complessità degli stessi, deve essere svolta o abbia comunque un senso l’esecuzione della Due Diligence. Per un complesso immobiliare costituito da 10 case a schiera la Due Diligence sarà sicuramente diversa da quella svolta per una casa singola oppure per un negozio o centro commerciale.

Fondamentale importanza, per il buon esito delle Due Diligence,  diviene la descrizione di dati e circostanze fornite dal proprietario-venditore in merito all’immobile o patrimonio immobiliare oggetto di indagine, al team che svolge tutte le verifiche.

I principali vantaggi nell’eseguire la Due Diligence Immobiliare da parte di chi vende

Di seguito sono elencate alcune motivazioni che inducono il proprietario-venditore a svolgere la Due Diligence:

• avere una “fotografia” della situazione dell’immobile in tutti gli ambiti d’interesse per la compravendita sia documentali o patrimoniali sia sullo stato di fatto dell’immobile;
• in presenza di eventuali irregolarità o non conformità individuare il percorso più idoneo alla regolarizzazione senza essersi esposto, con tutti i risvolti che ciò può comportare, nei confronti di un potenziale acquirente;
• predisporre in tempo utile tutta la documentazione ed i dati necessari alla compravendita, eventualmente raccolti in un dossier;
• il dossier di documentazione e dati permette di promuovere la vendita dell’immobile ai  diversi potenziali acquirenti in maniera uniforme, precisa  e chiara, senza omissioni o errori;
• il dossier di documentazione e dati veicola uniformemente il tuo immobile anche attraverso diverse agenzie immobiliari o mediatori in affari immobiliari evitando le classiche contestazioni del tipo “mi avevi detto che la superficie del terreno di proprietà era di mq. 2000,00 invece sono mq. 1830,00” con tutte le ovvie conseguenze;
• una volta eseguita la D.D. con esito di totale conformità sei libero di scegliere il metodo per te più idoneo per promuovere il tuo immobile, di variare tale metodo nel tempo oppure di utilizzarne più d’uno anche contemporaneamente quali i portali web dedicati, direttamente con il passa parola, avvalendoti di una o più agenzie immobiliari o mediatori in affari immobiliari, ecc., sempre  con la sicurezza derivante dal fatto di avere già controllato tutto;
• quando hai verificato che tutto è in regola e la documentazione necessaria è corretta e disponibile puoi concentrarti in totale serenità solamente sulla parte pratica di relazione con i potenziali acquirenti. Metaforicamente quando gli ospiti arrivano per la cena, in tranquillità si fanno accomodare, tutto è già pronto, dall’aperitivo al dessert, basta solo servire in tavola, situazione completamente diversa, ad ospiti arrivati, dall’essersi dimenticati di preparare il vino e soprattutto di accorgersi,  diversamente da quanto si credeva di non avere il vino adeguato in qualità ai cibi preparati ed in quantità agli ospiti invitati.
• la disponibilità di dati e documenti ordinati, chiari e corretti, ed il positivo esito di tutti i controlli permette di:
  • Velocizzare enormemente tutte le possibili trattative anche con i più diversi e potenziali acquirenti;
  • Comprendere immediatamente come proprietario-venditore e di conseguenza facilitando enormemente il potenziale acquirente se quanto si sta proponendo fa al caso o meno dell’acquirente evitando così inutili e costose reciproche perdite di tempo;
• sempre più spesso la validità del preliminare di compravendita è vincolato al buon esito della Due Diligence, in tutte le sue possibili declinazioni, svolta a totale cura e spese da parte dell’Acquirente che comunque la può svolgere anche se tu proprietario-venditore l’hai già svolta; nuovamente la disponibilità di tutti i dati e documenti velocizzerà notevolmente il processo e tu proprietario-venditore sai già in anticipo che tutto è già in regola;
• non subire, da parte dell’acquirente durante le varie fasi della compravendita, potenziali impugnazioni o richieste di riduzione del prezzo  per avere dichiarato dati o fornito documenti non corretti rispetto allo stato dei luoghi o alla proprietà;
• la disponibilità di risultanze della Due Diligence tecnica e urbanistico-edilizia sono già di per se una valorizzazione dell’immobile o del patrimonio immobiliare in quanto garantiscono il potenziale acquirente-investitore di potere verificare su dati reali eventuali costi per future valorizzazioni e manutenzioni ordinarie o straordinarie o per possibili trasformazioni d’uso sia nel breve ma anche nel medio e lungo termine.

Se analizziamo i contenziosi conseguenti a compravendite immobiliari noteremo che nella maggioranza dei casi, l’acquirente è la parte lesa e il proprietario-venditore è la parte che deve risarcire il danno o riconoscere comunque una equa compensazione.

La Due Diligence serve proprio a te proprietario-venditore per concludere con il maggiore successo possibile una compravendita sicura ed inoppugnabile.

Prima di promuovere la vendita della tua casa o del tuo immobile richiedi ad un tecnico Qui Domus il servizio di Due Diligence Immobiliare

Link utili

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