Qui Domus

Le principali motivazioni che portano all’acquisto di un immobile sono:

• Acquisto di prima casa per stabile residenza;
• Acquisto di seconda casa per le vacanze;
• Acquisto di seconda, terza casa ecc. per investimento;
• Acquisto di altro immobile tipo ufficio, negozio, laboratorio ecc. per lo svolgimento di una attività professionale/economica;
• Acquisto di altro immobile tipo ufficio, negozio, laboratorio, bar, albergo, ristorante per investimento.

Nell’attuale mercato italiano, l’acquisizione immobiliare comporta l’investimento di capitali sempre più importanti e sempre più difficili da costituire. Inoltre gli ambiti interessati da una anche normale compravendita per tutte le parti coinvolte sono talmente vasti e soprattutto normativamente sempre più complessi da risultare spesso di impossibile se non comunque di difficile approccio per i non addetti ai lavori.

Indipendentemente dalla finalità dell’acquisto e dalla tipologia di immobile che intendi acquisire, di base, devono sempre essere verificati, con la necessaria flessibilità dovuta per ogni singola realtà, almeno i seguenti ambiti:

• Patrimoniale – titolarità;
• Urbanistico-edilizio;
• Catastale;
• Strutturale;
• Impianti tecnologici ed isolamenti termo-acustici;
•  Ambientale;
• Stato manutentivo;
• Fiscale;
• Condominiale.

Quando, chi compra, deve svolgere la Due Diligence Immobiliare

Di fondamentale importanza è svolgere la Due Diligence prima dell’acquisto dell’immobile d’interesse  al fine di ottenere un quadro il più preciso e dettagliato possibile della consistenza e qualità generale dell’immobile e della corrispondenza dell’immobile individuato  con le motivazioni d’acquisto.

Sempre più spesso il positivo esito della Due Diligence è inserito come condizione di validità delle proposte di acquisto e dei preliminari o compromessi di compravendita immobiliare come garanzia per l’acquirente stesso. Se non è prevista questa clausola e relativamente all’immobile tutto non vi è proprio chiaro, fatela inserire.

Per tutelarti al meglio, per il tuo investimento immobiliare o per l’acquisto della tua nuova casa, richiedi il servizio di Due Diligence Immobiliare 

Quali sono i principali vantaggi della Due Diligence Immobiliare pre acquisitiva

Ogni singola realtà deve essere indagata e valutata nella sua specifica unicità. In linea di principio generale, di seguito si riportano alcuni spunti utili a comprendere il valore della Due Diligence. Più nel dettaglio:

• Indagare e verificare in particolare modo la regolarità urbanistica, edilizia, catastale e patrimoniale dell’immobile anche a seguito delle idonee dichiarazioni di conformità a tali ambiti sottoscritte dal proprietario-venditore in fase si preliminare di compravendita. Preciso che il Notaio nella sua funzione di pubblico ufficiale e pertanto garante della correttezza e legalità dell’atto di compravendita, se non espressamente incaricato, non certifica la regolarità urbanistica ed edilizia dell’immobile, limitandosi ad acquisire solo gli estremi dei titoli abilitativi, se esistenti, o l’autocertificazione del venditore (per immobili costruiti ante 1° settembre 1967) il quale ultimo citato si assume tutte le responsabilità anche penali sulle dichiarazioni fatte. Da tutto questo deriva che l’acquirente pur impugnando l’atto notarile, ed a ragione ottenere anche “giustizia”, ha sprecato comunque tempo e dovrà sprecarne ancora di più per fare valere i suoi diritti e vedersi riconosciuti tutti i danni subiti ed eventualmente restituito quanto pagato.
• L’analisi approfondita e dettagliata di dati, documenti e stato dei luoghi è il metodo più preciso ed attendibile per verificare la correttezza del prezzo richiesto dal proprietario-venditore. Infatti solo da una analisi mirata si possono individuare le potenziali criticità, anche in buona fede, non rilevate dal proprietario-venditore. Una criticità non opportunamente e tempestivamente rilevata ad esempio un anche modesto dissesto geologico o una non conforme destinazione d’uso di un locale quale una soffitta adibita a camera possono incidere notevolmente sull’effettivo valore finale della compravendita. Una soffitta, in qualità di accessorio e per tanto priva dei requisiti igienico sanitari minimi, non potrà mai avere lo stesso valore di una camera intesa come vano abitabile a tutti gli effetti.
• Individuare e conoscere per tempo eventuali criticità permette di valutare:
  • Il grado di compatibilità con l’obiettivo della acquisizione;
  • Il grado di non conformità rispetto alle vigenti normative;
  • Il percorso ed  tempi per le eventuali regolarizzazione o risoluzioni;
  • I costi da sostenere oppure da decurtare dal prezzo di vendita per la  regolarizzazione o risoluzione sempre che le stesse siano fattibili sia normativamente che patrimonialmente e vantaggiose economicamente;
  • Se proseguire o meno nella compravendita e qualora si decidesse comunque di procedere tutelarsi opportunamente;
• Acquisizione di tutti i dati patrimoniali, urbanistici, edilizi, catastali, fiscali, ambientali tecnici in genere dell’immobile dalla data della sua costruzione alla data di esecuzione della Due Diligence, indispensabili per una corretta verifica della conformità dell’immobile in tutti i suoi ambiti;
• Acquisizione di tutta la documentazione tecnica, urbanistica, catastale, fiscale dell’immobile dalla data della sua costruzione alla data di esecuzione della Due Diligence, indispensabile per una corretta verifica della conformità dell’immobile in tutti i suoi ambiti;
• La disponibilità di tutti i dati tecnici e di tutta la documentazione tecnica, urbanistica, catastale, fiscale ecc. dell’immobile sarà utile anche e soprattutto dopo l’acquisizione delle proprietà per la corretta gestione e utilizzo dell’immobile in particolare modo se lo stesso sarà sottoposto a rigenerazione o rivalutazione tramite adeguati interventi edilizi;
• Il sopraluogo con verifica-rilievo dello stato di fatto oltre ad essere un passaggio fondamentale del processo di Due Diligence per le varie verifiche ad esso collegate (urbanistica, edilizia, catastale, sugli impianti, ambientale, ecc.) permette di ottenere una “fotografia” in quantità e qualità dello stato di fatto dei luoghi da utilizzare anche post acquisizione per tutte le future azioni di utilizzo, gestione, modifica, sistemazione o ulteriore alienazione dell’immobile;
• La disponibilità di tutti i dati e di tutta la documentazione tecnica è di fondamentale importanza per comprendere:
  • Se tutto quanto indicato nel preliminare di compravendita è corretto e corrispondente a quanto in esso dichiarato o riportato;
  •  Se nel preliminare di compravendita è stato tralasciato qualche aspetto sostanziale e  di primaria importanza;
• Individuazione e verifica delle potenzialità intrinseche ed estrinseche dell’immobile con particolare attenzione a quelle espressamente indicate dal proprietario-venditore o dal proponente l’acquisto;
• Individuazione e verifica delle eventuali criticità dell’immobile sia di quelle espressamente indicate dal proprietario-venditore o dal proponente l’acquisto (esempio servitù di passaggio pedonale e carraio) e riportate anche nel preliminare di compravendita  sia quelle, anche in buona fede taciute, perché non ritenute importanti (ad esempio la classica servitù di elettrodotto intesa come il cavo Enel ancorato all’immobile in maniera puntuale o per tutto lo sviluppo orizzontale della facciata e necessario all’alimentazione elettrica dell’immobile confinante);
• Verifica della correttezza della rinuncia al diritto di prelazione da parte di eventuali conduttori dell’immobile;
• Verifica della titolarità ed eventuali problematiche ad essa connesse a seguito della modalità di acquisizione dell’immobile da parte dell’attuale proprietario in particolare se tale proprietà è a lui giunta in possesso a seguito di successione ereditaria, divisione, donazione, usucapione ecc.;
• Individuazione della potenziale migliore metodologia per risolvere eventuali criticità;

In apparenza la Due Diligence Immobiliare fatta eseguire dall’acquirente può sembrare un ulteriore costo da aggiungere all’importo, ormai sempre notevole, necessario all’acquisto dell’immobile individuato.

A prescindere sempre dalla buona fede del proprietario-venditore o di chi comunque a vario titolo vi propone l’acquisto, svolgere la Due Diligence è la primaria e probabilmente anche la più importante forma di tutela del vostro patrimonio indipendentemente dalle dimensioni o dal valore dello stesso.

La buona fede non è sinonimo di corretta e precisa conoscenza, anzi la buona fede molto spesso nel caso della compravendita immobiliare è proprio sinonimo di presunzione di correttezza non sempre, purtroppo, avvalorata dalle verifiche.  Qualsiasi sia la tua motivazione all’acquisto prima di procedere fai eseguire tutti i necessari controlli da un tecnico di tua fiducia o comunque da te incaricato, che sia terzo rispetto al proprietario-venditore, all’agente immobiliare o comunque rispetto a chi a vario titolo ti propone l’acquisto.

Se vuoi tutelarti e valutare la bontà dell’acquisto della tua nuova casa o di altro immobile, richiedi il servizio di Due Diligence Immobiliare

Link utili

• Incremento volumetrico abusivo: demolizione  UA03
• La firma del notaio sull’atto di acquisto della casa non prova la buona fede  UA05