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Con Due Diligence immobiliare, termine d’importazione anglosassone, abbreviazione di Due Diligence Review traducibile come “diligenza dovuta” da un professionista, si intende il processo metodologico finalizzato all’accertamento e riscontro tra lo stato documentale, lo stato di fatto, ed i requisiti normativi e qualitativi di un immobile, e la quantificazione degli oneri economici e delle procedure necessari per gli eventuali adeguamenti.

Diversamente da quanto si può immaginare la D.D. non è appannaggio solo di patrimoni immobiliari ingenti o notevoli in dimensioni o valore bensì è utile se non indispensabile anche e soprattutto per il privato cittadino sia esso acquirente, proprietario-venditore, attuale o futuro utilizzatore o gestore di un immobile quale la casa di normale residenza, la seconda casa, un ufficio o negozio, un laboratorio, un albergo, un capannone  o qualsiasi altra tipologia d’immobile.

Nella prassi comune la Due Diligence è normalmente svolta a cura e spese del potenziale acquirente di un edificio il quale così facendo ha modo di verificare nel dettaglio la bontà e convenienza dell’ acquisto che intende fare, anche se, sempre più spesso, la Due Diligence è messa in atto preventivamente dal proprietario-venditore per non incorrere in contestazioni o impugnazioni di preliminari di compravendita o atti notarili e per velocizzare e rendere così, sicuro e trasparente fin dall’ inizio, tutto il percorso della compravendita.

Molto spesso il positivo esito della D.D. è indicato come condizione sospensiva di eventuali proposte di acquisto o anche preliminari e compromessi di compravendita, per tanto qualora la D.D. risultasse negativa in toto o in parte l’acquirente può valutare se procedere o meno all’acquisizione dell’edificio di suo interesse.

Quali sono le principali aree di interesse per cui la D.D. è svolta:

Notevole importanza riveste la precisa analisi a priori della finalità della D.D. per non indagare ambiti non necessari oppure ometterne altri di fondamentali e soprattutto per non ottenere dati in eccesso o in difetto rispetto a quelli strettamente utili per il fine della D.D. stessa. I principali ambiti di utilizzo della Due Diligence sono:

• in fase di compravendita o di trasferimento della proprietà di un immobile o patrimonio;
• a seguito dell’acquisizione al fine di organizzare e pianificare tutte le attività di conduzione e utilizzo dell’immobile e del patrimonio;
• a fini gestionali per ottenere un buon management del patrimonio immobiliare;
• divisioni patrimoniali, per acquisizioni immobiliari a seguito di successioni ereditarie.

Pertanto a diverse motivazioni o finalità corrisponderanno differenze in quantità, dettaglio ed approfondimento delle necessarie verifiche. Da ciò deriva che anche una molteplicità di immobili indagati e verificati per lo stesso fine,  ad esempio costituzione o dismissione di un patrimonio immobiliare in particolare se non eterogeneo, dovranno sempre essere indagati e verificati singolarmente nella loro specifica unicità e non come risulterebbe logico immaginare in base ad uno schema fisso e ricorrente.

Come si svolge una Due Diligence immobiliare: di fatto consta di tre fasi fondamentali:

• Analisi documentale: imprescindibile inizio della D.D. in quanto con tale analisi si conosce la consistenza e pertanto si ottiene un primo quadro generale della stato dei luoghi che si andranno a verificare nella successiva seconda fase di sopraluogo. In questa prima fase si analizza, verifica e si incrocia già  il contenuto di tutti quei documenti necessari per conoscere la situazione di titolarità, servitù e gravami, vincoli, catastale, edilizia ed urbanistica, fiscale in genere del bene immobile o del patrimonio indagato dall’inizio della sua edificazione fino alla data della verifica stessa.
•  Sopraluogo: seconda fase fondamentale nel processo di D.D. di analisi dell’immobile. Con il sopraluogo si può procedere alla stesura di un giudizio sulla reale consistenza dello stato di fatto e la corrispondenza dello stesso alla documentazione analizzata con particolare riferimento ai titoli autorizzativi ed alla normativa vigente. Inoltre con il sopraluogo si svolgono le verifiche necessarie ad individuare eventuali incongruenze o non conformità di interventi edilizi, di istallazione degli impianti, dello stato di manutenzione, ecc..
•  Verifica del grado di conformità dell’immobile: a seguito di quanto svolto nelle precedenti due fasi, si può emettere un giudizio sul grado di conformità dell’immobile. Sinteticamente si individuano tre gradi di conformità:
  • Conforme: l’immobile verificato risponde pienamente ai requisiti dettati dalla vigente normativa dal punto di vista documentale, dall’esito del sopraluogo, dal confronto fra i documenti e lo stato di fatto verificato durante il sopraluogo steso;
  • Non conforme: l’immobile verificato non risponde ai requisiti normativi per l’ambito documentale, per il risultato del sopraluogo o per entrambi;
  • Non definibile: l’immobile non è completamente e puntualmente verificabile ed analizzabile per incompletezza o mancanza di documentazione in genere, impossibilità di effettuare il sopraluogo, entrambe le precedenti due motivazioni;

Quali sono nel dettaglio i controlli o verifiche effettuate

La Due Diligence risulta essere una analisi e verifica del grado di conformità dell’immobile indagato nei confronti della normativa e della situazione dell’immobile stesso per tutto quanto relativo a:

• proprietà intesa come titolarità e provenienza;
• pesi, vincoli, gravami, ipoteche;
• servitù attive e passive;
• stato occupazionale;
• regolarità e conformità catastale;
• regolarità e conformità urbanistica-edilizia;
• regolarità e conformità igienico-sanitaria;
• idoneità strutturale e sicurezza;
• regolarità e conformità tecnica degli impianti fissi;
• risparmio energetico;
• validità e corrispondenza del certificato di agibilità-abitabilità;
• sicurezza ed igiene del lavoro;
• regolarità e conformità ambientale;
• consistenza;
• allo stato manutentivo;
• regolarità e conformità Fiscale.

Tutte le voci di verifica qui sopra indicate, risultano di volta in volta necessarie in parte o tutte a seconda della tipologia di immobile indagato e/o obbiettivo della D.D. e le stesse prevedono singolarmente una serie di precise e puntuali verifiche. Ad esempio, in caso di acquisizione o cessione di una palazzina residenziale costituita da soli appartamenti tutti adibiti a civili abitazione non sarà necessario eseguire verifiche relativamente alla sicurezza ed igiene del lavoro, mentre si renderà necessario verificare lo stato occupazionale con puntuale verifica della regolarità e durata dei contratti di locazione e, anche se non di unica proprietà, la verifica di tutti gli aventi titolo di proprietà sulla palazzina stessa oltre a specifiche verifiche dettate di volta in volta dallo stato dei luoghi.

A conclusione di tutto il processo di D.D. per tanto dopo l’analisi documentale e ed in loco dell’immobile oggetto d’intervento  e di tutti gli aspetti sopra indicati si emette il giudizio di conformità o report il quale può prevedere solo tre situazioni:

• Situazione non definibile: Normalmente tale situazione scaturisce dalla mancanza totale o parziale di documentazione in genere e comunque necessaria all’espletamento delle varie verifiche. Questa situazione obbliga i soggetti interessati a individuare e recuperare se disponibile oppure a predisporre anche ex novo tutta quella documentazione ritenuta utile e necessaria. In tale caso di giudizio tutte le azioni relative a trasferimento della proprietà, interventi di manutenzione o di utilizzo e gestione sono automaticamente posticipate nel tempo;
• Situazione non conforme: Conseguente all’individuazione di difformità gravi tali da rendere l’immobile non a norma. In particolare se tali difformità sono relative agli ambiti di proprietà-titolarità oppure urbanistici ed edilizi rendono oggettivamente non trasferibile l’immobile. Diverso il caso in cui tali difformità siano relativi agli impianti, alla sicurezza ambientale, alla manutenzione ecc. in quanto la trasferibilità del bene può anche essere fatta pur se gravata da garanzie di regolarizzazione o eventuale deprezzamento di valore;
• Situazione conforme:Qualora si sia riscontrata la totale completezza e corrispondenza  documentale con lo stato di fatto e la rispondenza alla normativa, si può emettere il giudizio di conformità che automaticamente permette e garantisce, alla data della sua emissione, la trasferibilità dell’immobile o comunque il suo utilizzo e gestione senza la definizione di procedure ed extra costi di regolarizzazione.

Il fine ultimo della D.D. è quindi quello di fornire al Committente sia esso il proprietario-venditore, l’acquirente, o il proprietario-utilizzatore una raccolta analitica di informazioni che gli permettano di accertare le effettive condizioni di fattibilità dell’operazione programmata e pertanto valutare in tempo utile se o a che condizioni procedere.

La D.D. proprio per la multidisciplinarità degli ambiti in cui è svolta, obbligatoriamente deve essere garantita da elevati standard di professionalità e, di non secondaria importanza, da una notevole capacità organizzativa e gestionale al fine di una rapida e precisa esecuzione della stessa.

Se devi comprare o vendere casa o un qualsiasi altro immobile, tutelati richiedendo ad un tecnico Qui Domus il servizio di Due Diligence immobiliare 

Approfondimenti

• Il servizio di Due Diligence
• Due Diligence immobiliare per chi compra un immobile
• Due Diligence immobiliare per chi vende un immobile
• Comprare casa: controlli tecnici e ammnistrativi prima del rogito
• La conformità catastale
• La conformità urbanistica-edilizia