Qui Domus

Comprare casa, comporta quasi sempre un importante investimento economico dove vengono impegnati i risparmi di mezza vita di lavoro se non di tutta. Inoltre l’acquisto di una casa è  coinvolgente sotto l’aspetto emozionale e non ultimo per quanto riguarda, rispetto al passato o al presente, le aspettative di un miglioramento della qualità della vita.  Comprare casa risulta essere un attività, per la complessità degli ambiti che interessa, densa si insidie e risvolti negativi che se non opportunamente individuati e circoscritti possono inficiare, oltre all’importante ambito economico, anche e soprattutto quel miglioramento della qualità della vita che anche tu sicuramente desideri.

La ricerca di una nuova casa e la gestione di tutta la trattativa per la compravendita non può essere affrontata con superficialità ed improvvisazione. Avvalersi di una agenzia immobiliare, anziché “trattare” direttamente con il proprietario-venditore, non è meno rischioso, anzi a volte i rischi sono anche maggiori in quanto l’agenzia immobiliare non è sempre garanzia di un acquisto verificato in tutti i suoi ambiti da parte dell’agente immobiliare e per tanto sicuro e scevro dalle classiche brutte sorprese.

Puoi comunque tutelarti sia se tratti direttamente con il proprietario-venditore, sia se l’immobile di tuo interesse lo hai individuato o ti è stato proposto da una agenzia immobiliare incaricando un tecnico di tua fiducia di svolgere tutti i necessari controlli.

Se vuoi concludere l’acquisto della tua nuova casa, in serenità e sicurezza evitando  brutte sorprese, individua un tecnico Qui Domus e richiedi il servizio di Assistenza Tecnica alla Compravendita Immobiliare

Cosa posso fare nel concreto per tutelarmi  

Senza pretesa di esaustività alcuna, di seguito ti indico alcuni accorgimenti da utilizzare per acquistare casa, o un qualsiasi altro immobile, sia che tua agisca in autonomia sia avvalendoti di una agenzia immobiliare o mediatore che ti propone l’acquisto. Essendo la casistica delle problematiche inerenti all’acquisto di un immobile così vasta e spesso cavillosa, gli spunti qui di seguito riportati devono intendersi in via generale, in quanto ogni compravendita, anche la tua, deve essere opportunamente indagata e valutata nella sua specificità.

Come condurre la trattativa: considerazioni e valutazioni iniziali

1. Considera il fatto che anche il proprietario-venditore, l’agente immobiliare, il mediatore, l’impresa costruttrice più corretti, seri, professionali ed in buona fede, faranno tutto quanto in loro possibilità per convincerti a comprare la casa o l’immobile che hai individuato o che ti è stato proposto. Tu, invertendo i ruoli, faresti esattamente la stessa cosa. Pertanto armati di pazienza, notevole senso critico nonché di attenzione ai comportamenti, atteggiamenti e dettagli in genere, ma soprattutto di chiarezza di intenti ed obbiettivi uniti a solidità interna, determinazione e congruenza delle tue azioni e intendimenti con i tuoi veri obbiettivi, valori e credenze. Non farti tiranneggiare o abbindolare scioccamente, non prendere tutto quanto ti viene detto e proposto come oro colato, anzi metti pure tutto in dubbio e discussione con l’intento, non di denigrare e svalutare per partito preso, bensì per ottenere chiarezza e dati certi.
2. Evita di agire sull’onda dell’entusiasmo, anzi procedi con la maggiore tranquillità e calma che ti è possibile. Normalmente è chi deve vendere che per i più svariati motivi ha fretta di vendere; questo non è un problema tuo. La classica frase “c’è già un altro potenziale acquirente” oppure “decida in fretta perché ci sono già altre persone interessate” o ancora “guardi ho ricevuto proprio questa mattina una proposta di acquisto” non ti devono minimamente disturbare (solidità interna). Il tuo “problema”, se mai di problema si tratta, è fare un buon acquisto, o comunque il migliore acquisto possibile, dopo avere individuato l’immobile di tuo interesse e soprattutto dopo avere svolto tutte le necessarie verifiche propedeutiche ed imprescindibili alla firma del preliminare di compravendita. Se l’immobile di tuo interesse nel frattempo che svolgi tutte le verifiche, viene effettivamente venduto, pazienza, ne troverai un altro, sicuramente migliore!
3. Tieni sempre bene a mente che nell’acquisto della casa o di qualsiasi immobile che hai individuato o che ti è stato proposto, investi notevoli ed importanti risorse economiche, forse i risparmi e le fatiche di mezza vita se non di tutta, o comunque ti vincoli (mutuo, finanziamento, ecc.) per i prossimi anni. Pertanto valuta con molta attenzione ciò che stai facendo e lascia perdere ansia, fretta, facili rassicurazioni del tipo “è tutto in regola” e insistenze varie del Proprietario-Venditore o dell’Agente Immobiliare. Anzi più nel Venditore-Proprietario o nell’Agente Immobiliare noti ansia e fretta e più presta attenzione e procedi con cautela!
4. Prima di iniziare la ricerca, chiarisci bene con te stesso e con le persone a te vicine (partner, moglie, marito, famigliari in genere, soci, collaboratori, ecc.) coinvolte e partecipi nell’acquisto quali futuri comproprietari o utilizzatori, le effettive necessità o diversamente le caratteristiche minime che dovrà possedere l’immobile a voi necessario. Ad esempio se è vostra necessità o interesse acquistare  unicamente un appartamento tricamere al piano terra con giardino e garage doppio, tralasciate qualsiasi altro tipo di offerta che non soddisfi almeno queste caratteristiche, nel senso, se vi viene proposta un porzione di casa a schiera, non perdete tempo inutilmente (congruenza e chiarezza d’intenti!);
5. Se per le più svariate necessità hai l’urgenza di una casa, valuta la possibilità di una casa in affitto magari già ammobiliata. Nel breve o brevissimo periodo è sicuramente preferibile una residenza in affitto all’acquisto di una casa che non soddisfa pienamente le tue esigenze. E’ sicuramente più facile economico e vantaggioso recedere da un contratto di locazione (recessione già concordata nel contratto di affitto stesso) che rivendere un immobile, magari dopo solo un anno o poco più dall’acquisto, perché non consono alle effettive necessità.
6. Stabilisci un budget massimo di spesa comprensivo delle spese notarili ed eventuali provvigioni per l’agente immobiliare o consulenze tecniche in genere, eventuali spese di ristrutturazione o manutenzione necessarie. Mantieniti ferreo sul rispetto di tale budget in particolare modo se individui un immobile che ha si tutte le caratteristiche che ricercate e sicuramente anche qualcuna in più compreso il maggiore costo rispetto al tuo budget. In quel momento devi avere notevole solidità interna, chiarezza di obbiettivi e determinazione, il cosiddetto carattere. Infatti un acquisto di tale importanza, fuori budget, potrebbe negli anni futuri risultare difficoltoso se non addirittura devastante per la tua economia personale – famigliare costringendoti, magari, per farvi fronte a modificare molto il tuo stile di vita. Il classico “passo più lungo della gamba” deve proprio essere evitato!
7. Se la casa o l’immobile che intendi acquistare necessita inderogabilmente di ristrutturazione parziale o totale o comunque di manutenzione straordinaria in genere, quale ad esempio rifacimento del tetto e delle grondaie, rifacimento o adeguamento dell’impianto elettrico o di riscaldamento, sostituzione di serramenti o pavimenti, tinteggiature ecc., fatti fare dei preventivi il più dettagliati e precisi possibile da maestranze e tecnici specializzati prima della sottoscrizione del preliminare di compravendita. A tali spese somma poi il budget da te destinato all’acquisto e verifica se la cifra totale è per te comunque sostenibile in particolare modo se una parte della stessa sarà ottenuta tramite mutuo o finanziamento bancario.

Documenti precontrattuali e documentazione tecnica     

1. Non firmare mai nessun tipo di documento a chi che sia, in particolare se si tratta di proposta di acquisto, lettera d’interesse, verbale di visita, verbale di ricevuta di documentazione in genere. Se proprio devi firmare i documenti sopra indicati, o simili, apponi, anche a mano la seguente scritta sia sulla tua copia sia sulla copia che resta al Proprietario-Venditore o all’ Agente Immobiliare: la presente “lettera d’interesse, verbale di visita, patto di riservatezza ecc.,  relativa all’immobile ………………….non mi vincola in nessun modo all’acquisto ed in ogni momento posso recedere dalla  trattiva senza alcun costo, onere o responsabilità e senza alcun obbligo di motivazione. Eventuali reciproci obblighi e responsabilità inizieranno solamente nel caso  di sottoscrizione del preliminare di compravendita”.  L’unico documento, sempre aggiungendo la dicitura di cui sopra che comunque potresti essere obbligato a firmare per potere visionare l’immobile e/o la documentazione è il patto di riservatezza. Qualora invece i documenti che ti vengono consegnati riportino la formula qui sopra indicata, puoi accettarli e controfirmarli per avvenuta ricevuta e trattenerti una copia con le firme in originale;
2. La formula/dicitura di cui al precedente punto 1 deve essere inserita anche nel testo di risposta di eventuali e-mail, fax, lettere o comunicazioni scritte in genere, ricevute, anche a mano dal Proprietario-Venditore o dall’Agente Immobiliare contenenti dichiarazioni dati o documenti relativi all’immobile d’interesse. Per tanto una volta ricevuta l’e-mail, il fax o la documentazione a mano devi sempre rispondere: a seguito della vs. e-mail-fax-lettera-documentazione a mano(nel caso specificare che tipo di documentazione ad esempio schede catastali)  in data xx/xx/xxxx che di seguito si riporta in forma integrale, con la presente preciso e  nuovamente confermo che tutto quanto da voi ricevuto è dallo scrivente inteso solo a titolo informativo non obbligandomi in nessun modo ed a nessun titolo nei vs. confronti e/o nel proseguo della trattiva. Eventuali reciproci obblighi e responsabilità inizieranno solamente nel caso  di sottoscrizione del preliminare di compravendita. Pertanto:
   1. Rispondi sempre alle comunicazioni ricevute utilizzando la formula qui sopra riportata;
   2. Se anche quanto ricevuto dal Proprietario-Venditore o dall’Agenzia non necessita di risposta, comunque invia una risposta contenente anche solamente il testo di cui sopra;
   3. Se hai modo e possibilità, stampa una copia della risposta da te inviata e trasmettetela nuovamente anche a mezzo fax al Proprietario-Venditore o  e/o all’Agente Immobiliare;
3. Evita, anzi, non firmarla proprio, qualsiasi proposta di acquisto (molto spesso irrevocabile)  in particolare modo se:
   1. ti viene chiesto di depositare presso l’Agente Immobiliare una somma a conferma e convalida della proposta di acquisto stessa;
   2. non ti è stata fornita “tutta” la documentazione tecnico amministrativa,  relativa all’immobile;
   3. tale richiesta ti è rivolta direttamente dal Proprietario-Venditore;
   4. non hai avuto modo di verificare la corrispondenza dei documenti catastali e dell’atto notarile di provenienza con lo stato attuale dell’immobile;
   5. non hai avuto modo di verificare la corrispondenza dei documenti urbanistici-edilizi ufficiali con lo stato attuale dell’immobile;
   6. non hai avuto modo di verificare quanto contenuto nei titoli di provenienza della proprietà (atto notarile di acquisto dell’immobile, successione ereditaria, usucapione, ecc., da parte dell’attuale proprietario);
   7. hai visionato solo una volta l’immobile, senza l’ausilio della documentazione catastale ed urbanistica;
   8. non hai avuto modo di leggere il regolamento condominiale;
   9. non è disponibile una relazione dell’Amministratore condominiale in merito all’assenza di pendenze insolute da parte dell’attuale proprietario o conduttore;
4. Fai un elenco scritto delle cose o dei dati che intendi chiedere al Proprietario-Venditore e/o all’Agente Immobiliare, portalo con te e spunta le varie voci quando ottieni la risposta che desideri. Di rilievo sono da chiedere: l’anno di costruzione dell’immobile, l’anno dell’eventuale ultima manutenzione ordinaria e straordinaria, la presenza di servitù attive e passive, il modo in cui l’attuale proprietario è giunto in possesso dell’immobile esempio per compravendita per successione ereditaria per donazione ecc.,  l’ammontare delle spese condominiali, la presenza di cisterne interrate non più utilizzate per lo stoccaggio di gasolio o altri combustibili per il riscaldamento, se l’immobile è allacciato alla fognatura pubblica ed in caso contrario che tipo di impianto fognario è utilizzato (sub irrigazione, vasche a tenuta, ecc.), l’ammontare medio annuo delle spese per il riscaldamento, e qualsiasi altro dubbio che vogliate chiarire;

Se hai necessità di verificare la correttezza della documentazione tecnico-amministrativa della tua nuova casa richiedi il servizio di Check-up Documentale

Visite, sopraluoghi e verifiche dello stato di fatto dell’immobile

1. Pretendi di visionare l’immobile in tutte le sue parti (nel caso di appartamenti o case a schiera ecc. sia le parti esclusive, sia le parti comuni/condominiali quali lastrici solari, sottotetti, centrale termica, ecc.) con il supporto delle schede catastali e la documentazione urbanistica-edilizia dell’immobile stesso; puoi così fare una prima sommaria verifica visiva fra lo stato dei luoghi e quanto indicato nelle schede catastali e nella documentazione urbanistica-edilizia. Ad esempio in presenza di soffitte e sottotetti o camere singole anche se ammobiliate come camere, salotto, libreria o altro verifica la destinazione d’uso riportata sulla scheda catastale  e sulla documentazione urbanistica-edilizia; è quella la vera e corretta destinazione. Pertanto se nella documentazione catastale ed urbanistica-edilizia il sottotetto o la stanza sono indicate rispettivamente come soffitta o ripostiglio mentre sono state adibite e sono utilizzate come camera o biblioteca probabilmente vi stanno vendendo per camera o vano utile una stanza che camera o vano utile non è!
2.  Ricordati che: 
   1. la documentazione catastale è una documentazione prettamente “fiscale”  di prassi aggiornabile, in maniera abbastanza rapida, purché i necessari aggiornamenti siano compatibili con i titoli di proprietà (contenuto degli atti notarili di acquisto o titoli di  provenienza dell’immobile quali successione ereditaria, usucapione riferiti all’attuale proprietario, ecc.), con la destinazione d’uso effettiva dell’immobile, con le autorizzazioni urbanistiche-edilizie in capo all’immobile stesso;
   2. la documentazione urbanistica-edilizia e titoli abilitativi qualora gli stessi non corrispondano alla realtà dei luoghi sono di ben più difficile ed onerosa regolarizzazione, qualora non sia addirittura nemmeno possibile o economicamente vantaggioso effettuare tale regolarizzazione. Tale documentazione oltre a dovere essere allineata alla documentazione catastale ed ai titoli di provenienza deve corrispondere allo stato di fatto dei luoghi. E’ la non corrispondenza di questa documentazione con lo stato di fatto dei luoghi a creare le principali problematiche nelle compravendite.
   3. Se parte o tutto l’immobile è stato regolarizzato a seguito di condono edilizio, (alla data odierna sono tre i condoni edilizi) e non a mezzo di sanatoria, tale regolarizzazione è sempre autorizzata “fatto salvo diritti di terzi”, per conferma leggete quanto contenuto nel titolo autorizzativo rilasciato dalla competente amministrazione comunale. Questo significa che se anche urbanisticamente l’immobile risulta legittimato, nei confronti dello stesso potrebbero esserci in atto azioni legali conseguenti a violazione di diritti di terzi. Un esempio: porzione di edificio costruito in difformità alle distanze dai confini o dai fabbricati limitrofi (minore distanza rispetto a quanto previsto da leggi e regolamenti vigenti); il confinante ha intrapreso una azione legale per tutelare la sua proprietà ed i suoi diritti.
3. Se puoi, anche se sei in coppia, fatti accompagnare nella visita da un persona di tua fiducia quale un parente, ancora meglio se un amico: quattro occhi vedono sempre meglio di due e soprattutto avrai un potenziale testimone per tutto quanto ti sarà detto e proposto; anche tu, in buona fede, potresti comprendere in maniera errata un concetto oppure non ricordare correttamente un dato. Inoltre avrai al tuo fianco una persona, in particolare se stai valutando l’acquisto della tua prima casa non coinvolta emotivamente. L’ottimale a tua maggiore tutela sarebbe farti accompagnare da un tecnico di tua fiducia, sia esso geometra, architetto, ingegnere, libero professionista di comprovata esperienza e, soprattutto, non vincolato con il proprietario e/o l’agente immobiliare;
4. Se puoi, qualora hai deciso di procedere all’acquisto, e comunque prima della sottoscrizione del preliminare, effettua un sopraluogo nell’immobile unitamente al tuo idraulico ed elettricista di fiducia in modo tale da avere immediata conferma della regolarità o meno degli impianti stessi o in alternativa di un preventivo anche sommario per la sostituzione o adeguamento  se necessario;
5. Verifica il gradimento dell’immobile visionato, per fare ciò fatti una semplice tabella con le voci per te più importanti in ordine decrescente ad esempio: esposizione/orientamento, dimensioni, qualità costruttiva, qualità delle finiture, stato di manutenzione, numero di vani, numero di bagni, piano, giardino esclusivo, dimensioni del giardino, garage, impianti autonomi o centralizzati, qualità del contesto urbano adiacente e limitrofo, servizi pubblici, negozi ecc.;
6. Verifica con attenzione la presenza e la distanza dalla tua futura casa o dell’ immobile che intendi acquistare dai seguenti servizi primari:
   1. Panificio;
   2. Negozio di alimentari, frutta e verdura;
   3. Farmacia;
   4. Ospedale;
   5. Ambulatorio medico;
   6. Distributore di carburanti;
   7. Banca e servizio Bancomat;
   8. Ufficio postale;
   9. Scuola primaria, secondaria ecc. (se avete figli);
   10. Parco giochi o aree verdi;
   11. Fermate di mezzi pubblici ed orari degli stessi;
7. Ogni persona apprezza determinate situazioni e non riesce a tollerarne, se non per brevi periodi, altre. Ad esempio la vicinanza di un panificio ed il relativo profumo che si spande nell’aria può essere piacevole o spiacevole oppure, nell’eventualità che il panificio confini con la vostra futura abitazione arrechi disturbo all’alba per le operazioni di carico o consegna del pane per voi può risultare un problema. Oppure la presenza di un campanile ed il suono-rintocchi delle relative campane può essere per voi piacevole, indifferente (non ci fate caso), oppure insopportabile. Per cui recati in orari diversi di giorni diversi nelle immediate vicinanze dell’immobile e soffermati ogni volta un po’ di tempo per “vedere”, “ascoltare” e “percepire” la zona della tua futura residenza o comunque di soggiorno o lavoro. Potrai così verificare ad esempio:
   1. Quantità e qualità del traffico veicolare;
   2. Vicinanza di ferrovie, autostrade, strade a scorrimento veloce,  e relativo impatto acustico o ambientale in genere, ecc.;
   3. Eventuale presenza di rumori di sottofondo continui o intermittenti nelle ore diurne, serali, notturne, dovuti a traffico, locali pubblici, attività produttive o commerciali in genere;
   4. Odori sgradevoli provenienti da attività produttive anche non poste nelle immediate vicinanze dell’immobile che volete acquistare;
   5. Passaggio di bambini;
   6. Vicini con cani o altri animali;
   7. Tipologia sociale della via, del quartiere, del complesso immobiliare, ecc.;
8. Anche se il Proprietario-Venditore o l’Agente Immobiliare sono stati esaustivi e chiari nella descrizione dell’immobile procedi comunque ad una verifica presso l’ufficio tecnico comunale dove potrai almeno verificare:
   1. Le previsioni urbanistiche per la zona nei prossimi 5/10 anni relativamente alla viabilità ed integrazione o modifica della stessa, ad opere pubbliche (esempio realizzazione di fognatura o metanodotto se già non esistenti), a variazioni urbanistiche di potere edificatorio ecc. alla creazione di nuove lottizzazioni anche non residenziali o l’insediamento di medie o grosse strutture di vendita, ecc.;
   2. Se la destinazione dell’immobile, esempio civile abitazione, è compatibile e congrua con gli attuali strumenti urbanistici quali Z.T.O. (zona territoriale omogenea tipo zona A, B, C, ecc.);
   3. Se l’immobile e/o l’eventuale area di pertinenza dello stesso ricade all’interno di zone sottoposte a vincoli urbanistici, ambientali, paesaggistici, stradali, idrogeologici, ferroviari, aeroportuali, cimiteriali, ecc.. Nel caso fosse confermata la presenza di uno o più dei sopracitati vincoli accertati subito come tali vincoli possono incidere sulla disponibilità e fruibilità presente e futura dell’immobile;
9. Anche se il Proprietario-Venditore o l’Agente Immobiliare sono stati esaustivi e chiari nella descrizione dell’immobile e ti hanno fornito la documentazione tecnico – amministrativa ed urbanistico-edilizia dell’immobile, effettua comunque una verifica della correttezza della stessa presso l’ufficio tecnico comunale. Per effettuare tale verifica, devi ottenere dal Proprietario-Venditore autorizzazione alla privacy e delega firmata con relativa fotocopia del documento di identità per accedere agli atti depositati presso il Comune (vedi modelli), diversamente ti sarà difficoltoso effettuare le verifiche necessarie. Qualora non ti sia riconosciuta questa possibilità, valuta con molta attenzione se è il caso di continuare nella trattativa;
10. Non farti scrupolo a chiedere fin dal primo colloquio eventuali dotazioni fisse e mobili che il Proprietario-Venditore non intende lasciare nell’immobile e per le quali si è già tenuto conto nella formulazione del  prezzo. Ad esempio alcune di tali dotazioni potrebbero essere: unità interne ed esterne dell’impianto di climatizzazione, tende tendaggi e frangisole esterni,  arredi esterni in genere quali fioriere o vasi oppure strutture di pompeiane, arredi dei bagni quali mobili del lavabo e/o altri mobili. Anche a tale proposito la documentazione fotografica risulta essere fondamentale. Quanto non sarà lasciato in dotazione all’immobile dovrà essere precisamente e puntualmente indicato nel preliminare di compravendita in particolare modo se presente nella documentazione fotografica allegata allo stesso;
11. Non farti scrupolo, nel momento in cui durante la visita all’immobile noti macchie di umidità per risalita o per infiltrazione, scrostamento degli intonaci, serramenti che non chiudono correttamente, pavimentazioni macchiate o visibilmente danneggiate e usurate, sporcizia e disordine in generale, a chiedere come ti verrà consegnato l’immobile e nel caso specifico pretendi qualora intendi procedere all’acquisto che lo stesso ti sia consegnato completamente libero da ogni effetto ed oggetto dell’attuale Proprietario-Venditore, in ordine e pulito. Tale pattuizione deve essere inserita nel preliminare di compravendita.

 

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Quando l’immobile ti è proposto da una agenzia immobiliare

1. Chiarisci subito e sii ferreo su questo punto, con l’Agente Immobiliare: qualora intendi procedere all’acquisto, l’attività da lui svolta sarà regolarmente citata nel preliminare di compravendita e nel contratto definitivo (atto notarile).
2. Ricordati che gli agenti immobiliari hanno solo il compito di mettere in contatto il Proprietario-Venditore con il potenziale Acquirente. Pertanto non hanno nessun obbligo di analisi e verifica dell’immobile e della sua regolarità e corrispondenza patrimoniale, urbanistica, catastale, edilizia, ecc.. Ci sono Agenti Immobiliari o Mediatori che effettuano con scrupolo e professionalità tutte le necessarie verifiche addirittura “certificando” in forma scritta tutte le verifiche effettuate  e l’esito delle stesse, ma questa, nella categoria, purtroppo, risulta non essere ancora una pratica molto diffusa;
3. Prima di procedere nelle trattative pretendi dall’Agente Immobiliare un preventivo scritto e firmato dove siano chiaramente indicate le prestazioni svolte dall’Agente stesso ed i relativi costi e modalità di pagamento; qualora una o più delle prestazioni indicate, ad esempio istruzione del preliminare di compravendita, reperimento documentazione catastale e urbanistico edilizia ecc. dell’immobile, non siano state svolte, non saranno di conseguenza pagate;
4. Qualora l’Agente Immobiliare e/o il Proprietario-Venditore, per l’immobile di tuo interesse ti illustri la possibilità urbanistica-edilizia per lo stesso di essere ristrutturato, ampliato in volume e superficie coperta, suddiviso in più unità abitative distinte, di sfruttare il sottotetto come superficie abitabile, o qualsiasi altra possibilità di modifica o variazione rispetto allo stato attuale, pretendi che tali potenzialità ti siano fornite in forma scritta e pertanto firmata e soprattutto precisa che le stesse saranno obbligatoriamente riportate e puntualmente indicate nel preliminare di compravendita come condizioni essenziali per la validità del preliminare stesso. Infatti molte volte il prezzo di vendita è formulato proprio sulle potenziali possibilità di sviluppo e modifica dell’immobile oggetto di compravendita. Un esempio: un immobile può risultare, per la vigente normativa, ampliabile in superficie coperta e volume, di fatto al lato pratico tale ampliamento non è fattibile in quanto possono non esserci le corrette distanze dai confini o peggio ancora da edifici di altra proprietà. Pertanto paghi una potenzialità fittizia.
5. Se non ti vuoi avvalere della consulenza ed assistenza di un tecnico di tua fiducia, incarica espressamente in forma scritta l’Agente Immobiliare di svolgere, qualora lo stesso non abbia già provveduto autonomamente, tutte le necessarie verifiche a seguito del buon esito delle quali dovrà rilasciarti esaustiva e completa Relazione di Regolarità Edilizia (c.d. R.R.E.)  per tutti i controlli eseguiti con l’esito degli stessi e con allegata copia di tutti i documenti verificati.

Qualora l’Agente Immobiliare non accetti di svolgere l’incarico da te richiesto potrebbe essere indicativo:

1.  della scarsa o incompleta preparazione professionale dell’Agente stesso (triste conferma che forse non è la persona più idonea a cui affidarsi per investire i propri denari);
2. oppure si sente messo alle strette qualora sia a conoscenza di qualche situazione di non conformità, anche non fondamentale al punto di inficiare la compravendita ma pur sempre una non conformità che per concludere comunque la compravendita il prima possibile, voleva tacere;
3. qualora l’Agente Immobiliare non accetti l’incarico e ti proponga un tecnico di sua conoscenza stai molto attento. A questo punto è molto più sicuro per te incaricare direttamente un tecnico di tua fiducia o comunque da te individuato e per tanto non collegato o collegabile con l’Agenzia Immobiliare oppure con il Proprietario-Venditore.

Se invece l’incarico è accettato devi avere l’accortezza nel caso specifico:

1. Di farti fare un dettagliato preventivo scritto e firmato dall’agente per tali verifiche prima dell’esecuzione delle stesse e di pagare solo quelle effettivamente svolte;
2. Di comprendere nelle verifiche anche la “Relazione Tecnica per la Compravendita Immobiliare” la quale deve espressamente contenere la precisa indicazione che:  per la tipologia e la destinazione d’uso effettiva dell’ immobile oggetto della presente Relazione Tecnica per la Compravendita Immobilaire, sono stati svolti, senza averne tralasciato nessuno, tutti i necessari controlli idonei a garantire la immediata e regolare commerciabilità dell’immobile nonché il suo pieno totale e libero utilizzo essendo lo stesso nello specifico conforme ed in regola con le vigenti normative in merito agli ambiti  di:

•  Titolarità, provenienza e disponibilità;
•  catastale, urbanistico-edilizio;
•  igienico-sanitario e della salubrità e sicurezza in ambito residenziale (o commerciale, industriale, ecc. in base alla tipologia di edificio);
•  da garanzie di pesi, gravami, livelli, servitù attive e passive;
•  regolarità e conformità degli impianti;
•  ambientale;
•  fiscale. 

La Relazione Tecnica per la Compravendita Immobiliare (c.d. ReTeCo) deve essere citata ed allegata al preliminare di compravendita dove sarà fatto espresso riferimento all’attività di verifica svolta dall’Agente Immobiliare. Un esempio di formula da utilizzare per indicare la Relazione Tecnica per la Compravendita Immobiliare: il sottoscritto X Y nella qualità di agente immobiliare, incaricato alla vendita dalla Promissaria Venditrice sig. J Q e proponente l’acquisto dell’immobile oggetto del presente preliminare di compravendita al Promissario Acquirente sig. Z K dichiara assumendosene completamente la responsabilità, a seguito di formale incarico ricevuto dal sig. Z K, di avere eseguito tutte le necessarie verifiche sull’ immobile stesso e che nulla osta, alla data odierna, alla regolare compravendita dello stesso in quanto libero da gravami pesi livelli servitù e conforme in tutte le sue parti alla vigente normativa urbanistica-edilizia ai titoli abilitativi rilasciati alla documentazione catastale……. etc., come meglio indicato nella allegata Relazione Tecnica per la Compravendita Immobiliare.

 

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Alcuni aspetti pratici

1. Presta attenzione alla formula utilizzata dall’Agente Immobiliare o dal Proprietario-Venditore per indicare la superficie dell’immobile. I termini più utilizzati sono: superficie coperta, commerciale, ragguagliata, utile, calpestabile, netta, lorda, esclusiva, condominiale. Ogni tipologia di superficie è “misurata” in maniera diversa. Ciò rileva indipendentemente se l’acquisto è fatto a misura oppure a corpo. Indipendentemente dal termine utilizzato per indicare la superficie, inserite il parametro della superficie stessa nel Preliminare di Compravendita ed in allegato unitamente inserite lo schema grafico di calcolo che ha prodotto tale importo.
2. Chiedi ed ottieni, qualora vuoi effettivamente procedere all’acquisto dell’immobile e per tanto prima della sottoscrizione del preliminare di compravendita,  l’autorizzazione per fare fotografie all’immobile di tuo interesse, qualora un completo report fotografico non sia già stato eseguito dall’Agente immobiliare o dal Proprietario-Venditore. Fai delle fotografie generali ad esempio dell’esterno quali facciate, giardino, ingresso carraio e pedonale, rampa carrabile di accesso al piano interrato, recinzioni, pavimentazioni esterne ed interne, piantumazione, nicchie dei misuratori di portata (contatori) di gas metano, corrente elettrica, ecc..  Fai anche delle fotografie di dettaglio quali: la porta d’ingresso sia lato interno che esterno, di alcuni serramenti esterni ed interni, del quadro elettrico, della caldaia per il riscaldamento, delle unità interne ed esterne dell’impianto di climatizzazione,  dei bagni e relativi rivestimenti sanitari ed arredi fissi, ecc.. Più tale documentazione fotografica è ampia esaustiva e rappresentativa dello stato di fatto dell’immobile meglio è. Infatti la stessa, una volta stampata e firmata per convalida dal Proprietario-Venditore dall’Agente Immobiliare e da te Acquirente, sarà allegata al preliminare di compravendita a conferma e convalida di come l’immobile si intende deve essere compravenduto e pertanto consegnato all’Acquirente cioè a te;
3. Se ti sottopongono la visione/valutazione di un Rapporto di Valutazione (perizia/stima) fatto eseguire dal Proprietario-Venditore o eseguito direttamente dall’Agente Immobiliare, verifica che:Probabilmente è stato individuato un valore di riferimento al metro quadrato la cui bontà e correttezza dovrà essere attentamente valutata.
   1. lo stesso sia il più possibile esaustivo e descrittivo nel dettaglio dell’immobile;
   2. il metodo di valutazione, per la parte di determinazione del valore, sia chiaro e preciso con riferimenti verificabili ed inequivocabili;  qualora si trovino formule del tipo “in base alla  mia conoscenza del mercato, reputo il valore al mq. di tale immobile pari ad €./mq. xxxxxx” oppure “per immobili simili  recentemente compravenduti (quali? dove? quando?) reputo congruo il valore di €. Xxxxxxx” state molto attenti in quanto il Rapporto di Valutazione (perizia/stima) probabilmente è stato istruito a sensazione su specifica richiesta del proprietario;
   3. il Rapporto di Valutazione sia “asseverato” ciò significa che il tecnico ha giurato difronte al Cancelliere del Tribunale che tutto quanto da lui dichiarato, valore compreso, corrisponde a verità. Qualora il Rapporto di Valutazione non risulti asseverato accertatevi che lo stesso sia almeno stato eseguito in conformità con gli International Valutation Standards (I.V.S.) oppure con le linee guida del codice di Valutazione Immobiliare edito da Tecnoborsa o ancora in alternativa con le linee guida A.B.I.  per la valutazione degli immobili in garanzia delle esposizioni creditizie. 
4. Chiedi al Proprietario-Venditore oppure all’Agente Immobiliare come sono giunti alla formulazione del prezzo richiesto e possibilmente ottieni di visionare l’eventuale conteggio analitico di tale risultato.

Alcune verifiche nei confronti del Proprietario-Venditore

1. Chiedi all’attuale Proprietario-Venditore come è giunto in possesso dell’immobile. Qualora vi sia giunto per donazione, successione, usucapione, prima della sottoscrizione del preliminare di compravendita effettua le necessarie ed imprescindibili verifiche presso l’Ufficio Registro – Conservatoria oppure incarica di questa verifica un tecnico di tua fiducia oppure il notaio a cui pensi di rivolgerti per il rogito notarile. Qualora intendi procedere all’acquisto, nel preliminare di compravendita pretendi che sia inserita la formula: il proprietario/venditore, a seguito della modalità in cui è entrato in possesso dell’immobile e più precisamente per “donazione – successione – usucapione, ecc.” dichiara che non sono in essere azioni contro tale possesso e che l’immobile è liberamente commerciabile. 
2. Se il Proprietario-Venditore risulta essere una società in particolare modo se s.r.l. (società a rischio limitato) oppure S.p.A. (società per azioni) non esitare a recarti presso una qualsiasi C.C.I.A.A. (anche di altra provincia, gli archivi sono nazionali) per ottenere una visura camerale ed i bilanci almeno degli ultimi due esercizi di attività. Alla stessa maniera verifica sul Bollettino dei Protesti, sempre presso  una qualsiasi C.C.I.A.A. (il bollettino è nazionale e una verifica costa circa €. 2,00 salvo aggiornamenti),  la presenza o meno della ditta stessa. Questo non potrà certo tutelarti al 100 per 100 ma almeno avrai modo di approfondire la solidità economica – finanziaria  o meno della società  proprietaria. Inoltre se dalla visura camerale risulta che la società è costituita da più soci pretendi dal proprietario-venditore copia originale del verbale di assemblea nel quali tutti i soci sono concordi nell’alienare l’immobile specifico. Sia la visura camerale, sia il verbale dei soci, sia l’estratto del Bollettino dei Protesti ti consiglio di allegarli al preliminare di compravendita.
3. Se l’immobile è locato, in particolare modo se trattasi di attività commerciale artigianale industriale o di interesse artistico, verifica che il conduttore/inquilino abbia effettuato formale rinuncia scritta del diritto di prelazione. Tale rinuncia scritta, unitamente a copia del contratto di locazione deve essere allegata al preliminare. Diffida delle sole rassicurazioni verbali di avvenuta rinuncia, pretendi di vedere ed ottenere copia della rinuncia scritta. Nel caso specifico verifica a chi risultano intestati i contratti dei sotto servizi di rete pubblica quali gas metano, corrente elettrica ecc.; Qualora risultano intestati al proprietario e non al locatore pretendi dal proprietario una dichiarazione scritta  relativamente al pagamento di tutte le fatture di fornitura, dichiarazione anche questa da allegare al preliminare unitamente a copia delle ultime fatture dell’ente gestore. 
4. Qualora la trattativa sia diretta fra Compratore-Acquirente e Proprietario–Venditore (non c’è la presenza di un Agenzia o Agente Immobiliare) pretendi che il Proprietario–Venditore ti rilasci una dichiarazione scritta e firmata (oppure inserisci nel preliminare di compravendita una clausola specifica) dove dichiara che tu Compratore-Acquirente non devi pagare o riconoscere nessuna commissione di agenzia, ne pagamento di altro genere a titolo di corrispettivo per servizi di mediazione. Questa accortezza ti tutela da eventuali azioni di rivalsa attivate da Agenti Immobiliari o Agenzie Immobiliari a cui il Proprietario-Venditore ha o aveva dato mandato a vendere anche non in forma esclusiva.

Il preliminare di compravendita immobiliare

1. L’istruzione e redazione del preliminare  di compravendita è una parte molto delicata della trattativa. Evita di utilizzare modelli standard, reperibili anche nel web, in quanto ogni singola realtà è un caso a se stante per il quale il preliminare deve essere opportunamente adeguato.
2. Il preliminare di compravendita si è trasformato nel tempo da semplice atto di accordo generale fra le parti con il quale si impegnavano reciprocamente alla sottoscrizione di un atto notarile, ad un preciso e dettagliato contratto completo e puntuale in ogni sua parte, obbligando fin dalla sua sottoscrizione Acquirente e Proprietario-Venditore a reciproci obblighi, responsabilità e garanzie. Infatti l’atto notarile o contratto definitivo è ormai sempre più spesso, una ufficializzazione eseguita dal notaio di quanto già completamente e puntualmente concordato fra Proprietario-Venditore ed Acquirente nel preliminare. Per cui presta molta attenzione ai contenuti del preliminare di compravendita. Un esempio su tutti: la responsabilità potrà incidere in maniera considerevole sull’Acquirente per la maggiore parte dei rischi della vendita (“vendita nello stato di fatto e di diritto”) oppure pesare maggiormente sul Proprietario-Venditore (“vendita con piene garanzie urbanistiche”). Come puoi notare una semplice riga di testo può fare cambiare e non di poco le responsabilità, le garanzie e gli obblighi. 
3. Al preliminare di compravendita allega, citandola singolarmente in maniera estesa, tutta la documentazione tecnica ed amministrativa disponibile e relativa all’immobile comprensiva, oltre che della già citata documentazione fotografica, anche della Relazione di Regolarità Edilizia, il regolamento condominiale, perizie di stima,  atto notarile di provenienza, e qualsiasi altro documento utile e necessario per il tuo specifico caso.
4. Non tutti i documenti e gli allegati di cui al precedente punto 3 saranno trasfusi, citati o allegati all’atto notarile o contratto definitivo, quale ad esempio la documentazione fotografica. Per cui nel preliminare di compravendita inserisci la clausola di ultrattività per le parti del preliminare  quali dichiarazioni, garanzie, pattuizioni ed allegati, che non saranno trasfuse nell’atto notarile o contratto definitivo. Con tale clausola le Parti confermano la sopravvivenza di determinati accordi rispetto al contratto definitivo.

 

Se devi acquistare casa, rivolgiti ad un tecnico Qui Domus: ti accompagnerà in tutto l’iter della compravendita. Richiedi il servizio di Assistenza Tecnica alla Compravendita Immobiliare

Gli spunti qui sopra riportati non pretendono di essere esaustivi e completi; hanno solo il valore di farti comprendere quante e quali possono essere le cose da valutare prima di procedere all’acquisto di un immobile. Sicuramente avrai capito che la compravendita immobiliare non è cosa semplice e soprattutto da affrontare con superficialità ed improvvisazione.