La conformità urbanistica-edilizia di un immobile

La conformità urbanistica ed edilizia, o anche regolarità edilizia di un immobile è di fondamentale importanza ai fini della compravendita immobiliare in quanto determina la commerciabilità o meno dell’immobile stesso. A volte le difformità urbanistiche ed edilizie non sono di immediata e facile individuazione, in particolare per i non addetti ai lavori, causando se non individuate in tempi utili e cioè anche prima della sottoscrizione del preliminare di compravendita, non poche difficoltà.

Un immobile per essere dichiarato regolarmente realizzato deve avere ottenuto dall’amministrazione comunale territorialmente competente, prima della sua realizzazione, un idoneo titolo abilitativo rilasciato a seguito di formale richiesta e rispettare e corrispondere in tutte le sue parti, una volta realizzato e per tanto anche nel tempo, a tutto quanto autorizzato con il titolo abilitativo stesso. Le varianti in corso di costruzione o modifiche successive al completamento delle opere, eseguite in difformità o assenza del titolo abilitativo, sono le cause che determinano l’irregolarità urbanistica-edilizia. I titoli abilitativi, per la costruzione di qualsiasi tipo di edificio, in base all’ epoca di costruzione ed alla normativa di riferimento, sono:

Licenza Edilizia: dal 17 ottobre 1942 fino al 30 gennaio 1977, come da Legge 1150;
Concessione Edilizia: dal 30 gennaio 1977 fino al 30 giugno 2003, con la Legge 10;
Permesso di Costruire e/o D.I.A.: dal 30 giugno 2003 in avanti con il Testo Unico Edilizia DPR 380/01;

Oltre ai titoli sopra indicati sono da tenere in considerazione ed evidenza:

Condono Edilizio (Concessioni Edilizie in Sanatoria) rilasciate dalle pubbliche amministrazioni a seguito della richiesta di regolarizzazione di abusi edilizi, sanati come previsto dai tre condoni edilizi rispettivamente degli anni 1985, 1994, 2003;
Licenze Edilizie relative ad immobili costruiti ante 1 settembre 1967, dalla loro costruzione irregolarmente modificati senza idoneo titolo abilitativo, realizzati all’interno della “Perimetrazione Zona Urbana” in quei comuni dotati di strumenti urbanistici anche antecedenti alla Legge 1150 del 1942.

In linea di principio per verificare la regolarità urbanistica ed edilizia di un immobile, si fa riferimento all’ultimo titolo abilitativo conseguito anche se di regola è buona norma verificare tutti i titoli abilitativi nel tempo ottenuti ed inerenti all’immobile dalla sua costruzione fino al momento della verifica. Sottolineo il fatto che non necessariamente è l’ultimo titolo abilitativo a fare testo in quanto alcuni interventi di modifica (si pensi alla realizzazione di una pensilina sopra alla porta d’ingresso principale), non necessariamente richiedono la rappresentazione grafica e quotata di tutto l’immobile, per cui ribadisco l’importanza di verificare ogni titolo abilitativo inerente all’immobile, indipendentemente dalla data, motivazione o contenuto del titolo stesso.

Come si verifica la conformità:

La conformità urbanistica, si verifica, una volta in possesso di copia conforme agli originali depositati presso la pubblica amministrazione di tutti i titoli abilitativi e dei relativi allegati in particolare modo tavole grafiche, relazioni tecniche, documentazione fotografica, con puntuale e preciso sopraluogo sull’immobile ed effettuazione delle misure dimensionali dello stesso, fra cui distanze dai confini da strade e fabbricati limitrofi, ed un controllo-confronto visivo fra lo stato reale dei luoghi e quanto riportato nella documentazione tecnica ufficiale. Se non si riscontrano difformità di nessun tipo fra lo stato dei luoghi e la documentazione ufficiale si può rilasciare una dichiarazione di conformità con una Relazione di Regolarità Edilizia (R.R.E.). Diversamente, qualora si rilevino difformità più o meno gravi si valuta, volta per volta, come procedere; nel quale caso non è comunque mai possibile rilasciare una dichiarazione di conformità urbanistica.

Le principali cause di irregolarità sono:

Costruzione completamente abusiva: qualora l’immobile risulti di fatto completamente diverso dal titolo abilitativo, o sia stato realizzato in totale assenza di titolo abilitativo o con variazioni essenziali quando tale titolo, per l’epoca di costruzione dell’immobile e per cui anche in data antecedente al 1 settembre 1967, fosse già obbligatorio nel comune in cui l’immobile è stato realizzato;
Costruzione parzialmente irregolare: qualora una parte dell’immobile risulti irregolare, realizzata senza regolare titolo oppure difforme al titolo autorizzativo, si pensi al portico oppure al box auto o alla stanza aggiunta o al sottotetto realizzato più alto ed adibito a camera, successivamente alla costruzione originaria dell’immobiliare oppure già in fase di prima costruzione e realizzate con dimensioni diverse;
Costruzione con lievi difformità: qualora le difformità siano dovute a modifiche non sostanziali, quali una finestra realizzata in posizione diversa, una parete interna spostata, spessore dei muri divisori interni diversi, ecc..

Se hai necessità di verificare la conformità urbanistica di una casa o di altro immobile prima del suo acquisto o della sua vendita, richiedi il servizio Check-up urbanistico – edilizio .

La doppia conformità urbanistica

Indipendentemente dal tipo di irregolarità urbanistica, la prima cosa da verificare al fine di concludere positivamente una regolarizzazione è la doppia conformità, (vedi art. 36 D.P.R. 380/2001) per la quale quanto realizzato in parte o completamente in maniera abusiva o difforme, per essere regolarizzato deve rispettare e risultare conforme alla disciplina urbanistica ed edilizia vigente sia al momento della sua costruzione e sia al momento della richiesta di regolarizzazione. Verificata la doppia conformità, si deve valutare:

la convenienza economica della regolarizzazione nei casi di costruzione completamente abusiva, in quanto le sanzioni ed oneri amministrativi spesso, possono essere maggiori del valore di mercato dell’immobile da regolarizzare;
la convenienza economica della regolarizzazione nei casi di parziale irregolarità, quali la stanza o il portico o il box auto aggiunto abusivamente, a fronte della riduzione in pristino dei luoghi (demolizione) e successiva ricostruzione con regolare autorizzazione;
il rispetto di tutto quanto contenuto nei titoli di proprietà (atti notarili di provenienza in genere o anche scritture private) in particolare per la presenza di vincoli quali distanze dai confini o dai fabbricati, e rispetto ai quali la parte anche solo difforme dell’immobile non può essere regolarizzata se non con modifica dei vincoli stessi e per tanto con autorizzazione, registrata e trascritta, da parte di terzi;
se i parametri igienico-sanitari soddisfano almeno i requisiti minimi vigenti al momento della richiesta di regolarizzazione e se del caso la convenienza e possibilità di realizzare le modifiche ed opere necessarie al loro eventuale adeguamento;
la conformità degli impianti tecnologici in quanto gli stessi devono risultare conformi alla disciplina vigente al momento della regolarizzazione urbanistica-edilizia. In alcuni casi è possibile mantenere gli impianti nello stato di fatto in cui si trovano al momento della regolarizzazione, allegando alla richiesta una dichiarazione di rispondenza degli stessi a firma di tecnico abilitato;
in base alla tipologia di immobile e sue dimensioni sia per civili abitazioni sia per condomini, opifici, alberghi, uffici, negozi, laboratori, autorimesse, ecc., la conformità con le norme di isolamento termico ed acustico, prevenzione incendi, antisismica, barriere architettoniche, ecc. ed i relativi costi per il loro eventuale adeguamento;
se già non conforme, la eventuale regolarizzazione catastale sempre nel rispetto dei titoli di proprietà e provenienza dell’immobile oggetto di sanatoria;

Una volta verificato tutto quanto qui sopra indicato, si deve procedere con la richiesta di Permesso di Costruire in Sanatoria o titolo equivalente da inoltrare, completo di tutti gli allegati e dichiarazioni necessari, all’amministrazione comunale competente per territorio. Serve evidenziare che sia il Permesso di Costruire in Sanatoria, sia le Concessioni Edilizie in Sanatoria (anche a seguito di condono edilizio) sono sempre rilasciate salvo “diritti di terzi” per cui se anche l’immobile è stato regolarizzato da un punto di vista urbanistico ed edilizio ciò non garantisce che sullo stesso non gravino cause civili per il mancato rispetto proprio di diritti di terzi (si pensi al mancato rispetto della distanza dai confini con altra proprietà qualora, la stessa in un atto notarile o scrittura privata, sia stata indicata dovere essere maggiore rispetto a quanto indicato nel regolamento edilizio vigente).

La mancanza della doppia conformità urbanistica

Qualora per l’immobile realizzato tutto o in parte in assenza di titolo abilitativo o in difformità ad esso, non sia verificata la doppia conformità, l’immobile di fatto risulta non urbanisticamente regolarizzabile o sanabile. La non sanabilità determina:

l’impossibilità di commerciare l’immobile se non a rischio di nullità dell’atto notarile;
se anche l’immobile è ceduto ad un nuovo proprietario, l’abuso o la difformità ricadrà completamente in capo al nuovo proprietario;
se fattibile si può procedere a demolire la parte non conforme e non regolarizzabile dell’immobile al fine di rendere conforme e regolare almeno la restante porzione; se l’irregolarità è costituita da un portico realizzato in tempi successivi tale difformità rende tutto l’immobile, anche la parte conforme, non più regolare. Demolendo il portico la restante parte se già a suo tempo conforme e regolare, ritorna ad essere conforme e regolare;

Difformità urbanistica-edilizia e regolarità catastale:

Alla difformità urbanistica-edilizia non necessariamente corrisponde anche la difformità catastale. In particolare negli immobili costruiti ante 1 settembre 1967 si può riscontrare che gli stessi risultino perfettamente accatastati e pertanto regolari catastalmente e in parte o completamente difformi urbanisticamente. E importante comprendere che ai fini della commerciabilità fa fede la regolarità urbanistica. Infatti in alcuni casi un immobile può essere compravenduto senza essere accatastato, si pensi al caso della compravendita di un immobile in corso di costruzione e pertanto regolare sotto l’aspetto urbanistico ma non ancora accatastato. Da ciò si deduce che:

un edificio per essere liberamente commerciabile, se esistente ed agibile deve possedere corretta corrispondenza fra l’ambito urbanistico-edilizio e l’ambito catastale;
che tutto quanto indicato nella documentazione urbanistica-edilizia e catastale deve trovare corretto e preciso riscontro nello stato di fatto dei luoghi;
che solo per l’ambito catastale e per particolari e circoscritti casi, lievi differenze fra la documentazione catastale e lo stato dei luoghi, sono accettabili e tollerate Circolare 3/2010 senza necessità di regolarizzazione e per tanto di aggiornamento della documentazione stessa.

Utilizzo di un immobile urbanisticamente non conforme:

In linea di principio generale un immobile urbanisticamente irregolare non è utilizzabile in particolare se l’irregolarità fa decadere rendendolo nullo il certificato di agibilità al punto da potere essere dichiarato inagibile. Un immobile non agibile è di conseguenza, per legge, non utilizzabile a nessun titolo e per nessun motivo. Alla stessa maniera è anche vero che alcune sentenze sostengono, ad esempio, che locare un appartamento anche irregolare urbanisticamente è possibile. Diverso il caso delle copertura assicurativa o comunque della responsabilità verso terzi derivante dalla conduzione sia come proprietario sia come locatore di un immobile irregolare. Essendo la questione dell’utilizzo di un immobile non conforme, di non facile interpretazione, per ogni caso specifico si devono fare opportune valutazioni.

E’ necessario effettuare la verifica della conformità urbanistica:

prima di una compravendita immobiliare,
prima di effettuare manutenzioni ordinarie e straordinarie per l’ esecuzione delle quali si necessiti di nuovi titoli abilitativi;
per richiedere un mutuo;
per stipulare una polizza assicurativa di responsabilità civile per la conduzione dell’immobile per danni da incendio, crollo, allagamento, esplosione, elettrocuzione, per danni terzi presenti all’interno dell’immobile, ecc..

Con il servizio Chek-up urbanistico – edilizio si esegue la verifica di conformità urbanistica-edilizia e se è tutto regolare viene rilasciata la Relazione Tecnica per la Compravendita Immobiliare (c.d ReTeCo). Individua un tecnico Qui Domus e richiedi il sevizio Check-up urbanistico – edilizio.

Chi deve effettuare la verifica della presenza di eventuali abusi

Il soggetto o parte direttamente più esposta in questo ambito è l’acquirente. Non meno esposto, comunque, è il proprietario-venditore in particolare quando agisca in totale buona fede. Pertanto è importante che l’acquirente indipendentemente dalle rassicurazioni e anche dichiarazioni in forma scritta a tale proposito rilasciate dal proprietario-venditore (anche ripeto in buona fede) e magari inserite nel preliminare di compravendita, incarichi un tecnico di sua fiducia di effettuare tutte le necessarie verifiche.

A differenza, anche e sempre in buona fede sia per l’acquirente che per il proprietario-venditore, di quanto si potrebbe credere o pensare:

il notaio non ha nessun obbligo di verifica della regolarità urbanistica dell’immobile, infatti tale conformità nell’atto notarile è dichiarata esclusivamente dal proprietario-venditore, e il notaio non ha l’obbligo di verificare che tale dichiarazione sia vera;
l’agente immobiliare o il mediatore in affari immobiliari alla stessa maniera del notaio, non ha nessun obbligo di verifica della regolarità urbanistica dell’immobile compravenduto, infatti anche nel preliminare di compravendita è solo e sempre il proprietario-venditore che dichiara la conformità dell’immobile;
la formula di “edificio costruito anteriormente al 1 settembre 1967″ non tutela l’acquirente in quanto come sopra indicato la prima legge urbanistica nazionale risale al 1942 e per qualche amministrazione locale, con i Regolamenti di Polizia Edilizia anche a prima del 1942, da cui si deduce che anche solo dal 1942 al 1967 sono stati rilasciate migliaia di licenze edilizie alle quali gli immobili, per cui le stesse sono state rilasciate devono nello stato dei luoghi, corrispondere.

Chi deve effettuare la regolarizzazione urbanistica-edilizia:

Normalmente la regolarizzazione urbanistica, anche in caso di compravendita, è in capo al proprietario-venditore dell’immobile. Qualora una difformità urbanistica non sia tempestivamente indicata e regolarizzata dal proprietario-venditore o rilevata dall’acquirente prima del rogito notarile, la stessa ricade in capo al nuovo proprietario che dovrà provvedere a totali proprie cure e spese alla regolarizzazione, fatte salve eventuali azioni di rivalsa da parte del nuovo proprietario nei confronti del vecchio proprietario. E’ da tenere in evidenza nel caso di compravendita che né il notaio e ancora meno l’agente immobiliare hanno alcun obbligo di verifica in tale ambito, limitandosi in particolare il notaio, a differenza dell’agente immobiliare, a prendere atto dell’esistenza o meno dei titoli abilitativi citandoli, inserendoli, nell’atto notarile stesso.

Conclusioni:

Compra o vendi solo immobili totalmente regolari o regolarizzati. Ricorda che le spese per la regolarizzazione, le sanzioni e le responsabilità anche penali sono sempre e solo in capo al proprietario dell’immobile per tanto all’acquirente quando diviene proprietario dell’immobile non regolarizzato. Prima di procedere all’acquisto o alla vendita di un immobile, qualsiasi tipo di immobile esso sia, incarica un tecnico di tua fiducia di effettuare tutte le verifiche urbanistiche necessarie a verificare la regolarità urbanistica-edilizia dell’immobile stesso. Il tecnico dovendo rilasciarti una dichiarazione di conformità a mezzo di una Relazione Tecnica per la Compravendita Immobiliare (c.d. ReTeCo) a seguito della quale assume responsabilità penale, difficilmente dichiarerà il falso.

Normative correlate

Testo unico edilizia TUE D.P.R. 380/2001

Approfondimenti

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