Progettare e costruire una nuova casa: ma quanti tecnici servono?
Se ti hai intenzione di fare costruire o ampliare e ristrutturare la tua casa o un altro immobile, dovrai confrontarti con un team di tecnici.
Le normative, infatti, sempre più restrittive, impongono di fatto di incaricare dei professionisti al fine di ottemperare a tutto quanto previsto dai regolamenti.
Chi è il Committente?
Il Committente è colui per il quale vengono eseguiti i lavori. Egli può essere persona fisica (privato cittadino) oppure persona giuridica (ditta, società, ecc.) o anche ente pubblico. In questa sede si prenderà in considerazione solo quanto di interesse delle persone fisiche e giuridiche.
Il Committente non corrisponde necessariamente con il proprietario dell’immobile, potendo di fatto essere identificato ad esempio anche nell’ usufruttuario, nel conduttore, nel legale rappresentante, etc.
A che tipologia di intervento si fa riferimento?
Ecco due situazioni “tipo” per le quali si rendono necessari tutti tecnici elencati di seguito:
- costruzione ex novo di casa singola completamente indipendente o a schiera, comunque sviluppate su due piani fuori terra oltre ad un piano interrato, su un lotto di terreno esclusivo ed indipendente avente accesso direttamente dalla pubblica via e già “urbanizzato”, del quale il Committente – Proprietario è già nella totale e piena proprietà;
- ristrutturazione a seguito di manutenzione straordinaria con realizzazione di ampliamento in superficie coperta e volume di un edificio esistente residenziale uni familiare o plurifamiliare di cui il Committente – Proprietario è già nella totale disponibilità e piena proprietà dell’immobile oggetto di intervento.Quali e quanti sono i tecnici necessari per realizzare un nuova casa o ristrutturarne una esistente?
Essendo la casistica delle “eccezioni” e delle “variabili” così vasta, in quanto ogni singolo caso fa storia a se, soprattutto quando si tratta di ristrutturazione a mezzo di manutenzione straordinaria, si rendono doverose prima di proseguire alcune precisazioni:
• non sono volutamente considerate in questo elenco tutte le figure professionali necessarie e utili a porre il Committente nella proprietà del terreno su cui si andrà ad edificare o dell’edificio da ristrutturare ed ampliare, quali agente immobiliare, notaio, istituto di credito per eventuale finanziamento, ecc.;
• le prestazioni tecniche in capo ai vari tecnici in elenco, possono molte volte essere eseguite in modalità multidisciplinare intendendo con ciò che lo stesso tecnico, per la stessa nuova costruzione o ristrutturazione con ampliamento può contemporaneamente ricoprire e svolgere più mansioni. Di volta in volta sarà comunque precisato.
Ecco quindi i tecnici e le relative mansioni o competenze, i quali, come in un copione teatrale, sono stati elencati in ordine di “apparizione/comparsa” o meglio nell’ordine più logico e corretto in cui gli stessi dovrebbero di norma intervenire nel processo di progettazione-costruzione:
• responsabile dei lavori: quasi sempre identificato con il Committente – Proprietario, oppure persona di fiducia di quest’ultimo (non necessariamente deve essere un tecnico o un professionista) o in alternativa anche nel coordinatore della sicurezza in fase di progettazione o esecuzione. In assenza di esplicita nomina ed accettazione d’incarico, il responsabile dei lavori è identificato con il Committente;
• geologo: dottore geologo, svolge tutte le necessarie indagini geologiche, idrogeologiche e ambientali al fine di indicare al progettista, al calcolatore statico, al direttore dei lavori, e al coordinatore della sicurezza, ogni uno per il proprio ambito di intervento le caratteristiche qualitative,la consistenza del suolo e sottosuolo nonché eventuali prescrizioni ed indicazioni utili e necessarie per la successiva progettazione ed esecuzione;
• progettista edile-architettonico: geometra, architetto, ingegnere; è colui che materialmente “disegna” o comunque mette su carta le idee ed aspettative del Committente oltre a istruire e redigere tutta la documentazione tecnica, compreso il progetto definitivo, utile e necessaria per la richiesta ed ottenimento del titolo amministrativo, quale il Permesso di Costruire o equivalente, che autorizza e legittima la costruzione;
• coordinatore della sicurezza in fase di progettazione: geometra, architetto, ingegnere, perito edile, è colui che affianca il progettista architettonico durante la fase di progettazione al fine di individuare già dalla fase di progettazione stessa tutte le soluzioni tecniche-costruttive più funzionali e idonee a garantire in fase di costruzione la sicurezza dei lavoratori all’interno del cantiere;
• progettista impianto di riscaldamento, idrico, gas metano: geometra, perito industriale, ingegnere; è colui che dimensiona i vari impianti in rapporto alla tipologia dell’edificio ed alle necessità di utilizzo dello stesso. Inoltre definisce la classe energetica di progetto dell’immobile e di conseguenza la quantità e qualità degli isolanti termici da utilizzare; se richiesto e necessario, anche in abbinamento al direttore dei lavori generale, può per il proprio ambito di intervento eseguire anche la direzione lavori degli impianti, nonché la richiesta preventivi, istruzione dei contratti d’appalto, contabilità e collaudo sempre degli impianti dallo stesso progettati;
• progettista impianto elettrico: perito industriale, ingegnere; è colui che identifica in qualità , quantità e posizione tutte le utenze elettriche ed elettroniche necessaria al funzionamento e utilizzo dell’immobile; in base alla tipologia di intervento è colui che predispone anche tutti gli elaborati tecnici da allegare alla richiesta di Permesso di Costruire o titolo equivalente tra cui anche la verifica scariche atmosferiche; se necessario e richiesto anche in abbinamento al direttore dei lavori generale/architettonici, può per il proprio ambito di intervento eseguire anche la direzione lavori di tali impianti, nonché la richiesta preventivi, istruzione dei contratti di appalto, contabilità e collaudo sempre degli impianti dallo stesso progettati;
• prevenzione incendi: perito industriale, geometra, architetto, ingegnere è colui che predispone tutta la documentazione ed esegue le necessarie verifiche in fase di costruzione al fine di ottemperare in base alla tipologia di edificio a tutto quanto previsto dalla vigente normativa per ottenere il certificato di prevenzione incendi rilasciato dal competente comando dei vigili del fuoco;
• calcolatore – progettista delle strutture portanti: architetto, ingegnere, geometra (quest’ultimo solo per modeste costruzioni); è colui che dimensiona tutte le strutture portanti quali fondazioni, murature, pilastri, travi, solai, scale, copertura, ecc. oltre ad istruire la relazione di calcolo come previsto dalla vigente normativa da depositare presso la competente amministrazione pubblica territoriale;
• direttore dei lavori: geometra, architetto, ingegnere, la cui prestazione tecnico – professionale è finalizzata al coordinamento, direzione e controllo tecnico, contabile ed amministrativo della realizzazione della proposta progettuale (nuova opera o intervento su opera esistente), con verifica che i lavori previsti siano realizzati a regola d’arte ed in conformità al progetto esecutivo, al contratto e/o capitolato d’appalto; per ogni situazione è da valutare se la direzione lavori sia globale per tutte le lavorazioni oppure solo per la parte architettonica e/o impiantistica delegando la parte strutturale al progettista statico e la direzione lavori degli impianti ai rispettivi progettisti;
• coordinatore della sicurezza in fase di esecuzione-realizzazione: geometra, architetto, ingegnere, perito edile, è colui che sovraintende per tutto quanto riguarda la sicurezza nei cantieri edili temporanei l’esecuzione delle opere e lavorazioni previste ottimizzando e organizzando per tale fine l’avvicendarsi delle lavorazioni stesse;
• collaudatore statico – strutture portanti: ingegnere, architetto; è colui che ad opere di costruzione ultimate provvede a collaudare le strutture, previo sopraluogo e verifica dello stato di fatto e del risultato delle prove effettuate sui materiali utilizzati per la costruzione quali ferro e cemento, cioè a dichiarare utilizzabile, solamente per la parte strutturale/portante, l’immobile. In alcuni casi particolari prima del collaudo finale generale possono essere eseguiti dei collaudi parziali in corso d’opera;
• certificatore energetico: perito termotecnico/industriale, geometra, architetto, ingegnere; è colui che a fine lavori ed in concomitanza con la richiesta di agibilità determina e certifica la prestazione energetica dell’edificio rilasciando il certificato di prestazione energetica A.P.E., certificato quest’ultimo necessario anche in caso di compravendita o in caso di locazione dell’immobile;
• tecnico per adempimenti catastali: geometra, architetto, ingegnere; è colui che dichiara ai fini meramente fiscali l’immobile al catasto, oggi Agenzia delle Entrate sezione Territorio, dichiarazione a seguito della quale viene attribuita la rendita dell’immobile in base alla quale si pagano le tasse amministrative quali I.C.I., I.M.U., T.A.S.I.;
• commercialista: (eventuale);
• amministratore condominiale: (eventuale);
Escludendo il commercialista e l’amministratore condominiale in totale sono 13 tecnici.
In linea di principio si possono/devono nominare tutti e 13. Nella realtà quasi sempre, ad esclusione di qualche prestazione tecnica opportunamente e puntualmente normata, alcune delle figure professionali necessarie e sopra indicate possono essere individuate o se preferisci accorpate e pertanto eseguite da un unico tecnico. Vediamo quali sono i raggruppamenti, di prestazioni, più comuni:
È doveroso precisare che un singolo tecnico può essere sì in grado di effettuare e svolgere, perché idoneamente formato ed in possesso dei necessari requisiti ed abilitazioni tecnico – professionali ferma restando la necessità di comprendere, prima di affidare l’incarico, se effettivamente poi queste prestazioni risultano esaustive ed all’altezza delle aspettative.
Metaforicamente infatti un tecnico si può paragonare ad un medico che contemporaneamente sia specializzato oltre che in chirurgia generale (progettazione e direzione lavori) anche in ortopedia (calcoli statici) malattie infettive (prevenzione incendi) oncologia (sicurezza cantieri) ecc..
Alcuni professionisti quali il collaudatore statico ed il certificatore energetico devono e possono, perché così è previsto dalle vigenti normative, svolgere solo tale incarico distintamente, risultando lo stesso incompatibile con qualsiasi alto incarico inerente all’immobile.
In linea di principio una delle modalità che consentono di ottenere un ottimo rapporto qualità/prestazioni risulta normalmente essere il seguente:
1) progettazione, direzione lavori architettonici, adempimenti catastali;
2) coordinatore della sicurezza in fase di progettazione ed esecuzione;
3) progettista impianto termo – idro – sanitario – gas metano ed isolamenti termici;
4) progettista impianto elettrico e direzione lavori solo per tale ambito;
5) calcoli statici e direzione lavori delle sole strutture portanti;
6) tutti gli altri incarichi attribuiti a singoli professionisti.
La suddivisione e accorpamento che dir si voglia dei vari incarichi e prestazioni come qui sopra indicata se sicuramente può sembrare farraginosa, precisando che ogni singolo caso fa storia a se, nella realtà è la modalità che meglio tutela il Committente garantendo infatti un approccio multidisciplinare corretto e una qualità di risultato sicuramente migliore.