Qui Domus

Comprare casa, sia essa una abitazione singola, una porzione di casa a schiera o un’appartamento, oltre al prezzo di acquisto comporta quasi sempre altre spese che se non opportunamente valutate possono influire non poco sulla disponibilità economica dell’acquirente. Spesso capita infatti che il potenziale acquirente, in buona fede,  valuti solamente, magari anche contrattando con il venditore, il prezzo di acquisto che se pure rilevante non è mai il solo costo da sostenere per diventare definitivamente proprietario di un immobile.

Fra le principali voci di spesa complementari all’acquisto troviamo:

• spese notarili che, salvo diverso accordo fra acquirente e venditore, risultano sempre a carico dell’acquirente. L’onorario del notaio può essere confrontato fra più offerte e pertanto entro certi limiti “contrattato”. All’onorario del notaio si devono in ogni caso aggiungere le spese relative all’imposta di registro e all’imposta catastale e l’eventuale I.V.A.. Quest’ultime di volta in volta devono  essere valutate e calcolate in base alla tipologia dell’acquirente e del venditore. A mero titolo di esempio puramente indicativo e non esaustivo, per quanto riguarda la sola I.V.A. per una civile abitazione nuova il cui acquirente sia persona fisica, cioè un privato, ed il venditore un’impresa costruttrice, la medesima incide in una percentuale che può variare dal 4 % (prima casa) al 10 % (abitazione non di lusso)  e/o al 21% (abitazione di lusso) sul valore di acquisto dichiarato nell’atto notarile;
• onorario per l’eventuale agente immobiliare, importo questo variabile normalmente compreso fra  1 % e 3 % del valore di compravendita;
• onorari per tecnici incaricati di verificare la regolarità dell’immobile in merito alla situazione urbanistica-edilizia, catastale, patrimoniale, energetica, etc.;
• apertura di mutuo e relativi interessi del medesimo. Considerate che per accendere un mutuo è necessario un capitale iniziale in quanto nella situazione attuale è praticamente impossibile ottenere un mutuo che copra il 100 % dell’acquisto. Tenete presente che la rata annuale/mensile del mutuo non dovrebbe superare il 35/40 % del vostro reddito. Valutate inoltre che un mutuo della durata pari o maggiore a 25 anni normalmente non è conveniente in quanto gli interessi pagati  molto spesso rendono,  a distanza di tempo, non più economicamente vantaggiosa l’eventuale rivendita dell’immobile in quanto sono un costo “puro” che sempre più difficilmente sarà coperto dall’incremento di valore dell’immobile acquistato. Altra voce di spesa collegata all’apertura di un mutuo è l’imposta ipotecaria che normalmente incide per il 2 % dell’importo a cui si devono aggiungere l’assicurazione sul medesimo ormai sempre più spesso imprescindibile nonché gli eventuali costi per la cancellazione dell’ipoteca medesima a chiusura del mutuo.
• eventuali lavori di manutenzione ordinaria o peggio straordinaria necessari e imprescindibili all’utilizzo della specifica abitazione / unità abitativa acquistata in particolare per quanto riguarda la copertura, le strutture portanti, gli impianti tecnologici ed i serramenti. E’ buona prassi prima della definizione dell’ acquisto fare valutare le eventuali necessarie manutenzioni da parte di tecnici e/o maestranze di comprovata esperienza le quali potranno esprimere un parere in merito oltre che ai costi anche e sopratutto alla convenienza e fattibilità in tempi e metodi delle medesime;
• eventuali lavori di manutenzione ordinaria e straordinaria interessanti il condominio di cui l’abitazione fa parte. Anche in questo caso è buona prassi chiedere all’amministratore condominiale l’importo per eventuali opere di manutenzione ordinaria e straordinaria in previsione di esecuzione indipendentemente che le stesse siano state o meno già deliberate dall’assemblea di condomino. A tale proposito è sempre utile ottenere dal proprietario-venditore dell’unità  copia dei verbali delle assemblee condominiali oltre che copia dei bilanci almeno degli ultimi 3/5 esercizi;
• eventuali spese condominiali se l’abitazione che intendete acquistare fa parte di un condominio;
• le spese  di eventuali servitù attive onerose e per tanto il loro costo annuo a carico dell’immobile;
• spese per l’installazione, se l’immobile è nuovo, e comunque per l’apertura e/o il subentro anche nel caso di immobile usato, in contratti di fornitura già in essere, dei contatori per la fornitura di acqua, corrente elettrica e gas metano nonché linea telefonica che nella loro globalità possono incidere anche per diverse centinaia di euro.
• spese per l’acquisto di arredi e accessori che se di massima possono essere diluite nel tempo, di fatto il minimo indispensabile è comunque necessario ed imprescindibile;
• spese intese come minori guadagni per il tempo da voi dedicato e magari sottratto al lavoro per seguire gestire nella sua globalità la compravendita dell’immobile medesimo;
• spese per il riscaldamento desumibili dalle eventuali bollette del precedente proprietario se l’immobile è usato e comunque, anche se nuovo, con un semplice calcolo in base a quanto indicato nella certificazione energetica dell’immobile stesso;
• spese per la polizza assicurativa per danni provocati dalla conduzione dell’immobile in particolare se la vostra abitazione fa parte di un condominio;
• eventuali maggiori costi di trasporto giornalieri qualora la nuova abitazione risulti, rispetto all’attuale, più lontana dal vs. luogo di lavoro o dai luoghi dove svolgete normalmente le vostre attività sociali e ricreative nonché dai servizi in genere.

Considerato tutto quanto sopra indicato nell’acquisto di una abitazione è necessario se non obbligatorio bandire qualsiasi fretta o impulsività dettata magari da venditori che vogliono concludere il prima possibile la trattativa. Infatti le voci di spesa sopra elencate se considerate singolarmente possono risultare anche gestibili sia nel medio che nel lungo termine, diversamente invece se vengono prese nella loro totalità sicuramente il quadro economico può risultare di difficile sostenibilità se non a condizione di stravolgere completamente il proprio stile di vita.

Per tanto stabilite fin dal principio della vostra ricerca un budget massimo di spesa comprensivo anche di tutte le voci sopra indicate e siate intransigenti in merito al medesimo. Armatevi di pazienza e soprattutto contrattate il più posibile. Se nella vs. ricerca individuate un immobile che è sicuramente un “affare” ma che risulta essere al di sopra del vs. budget massimo di spesa, lasciate stare e aggiustate meglio il tiro.

È fondamentale infatti, magari con l’assistenza tecnica alla compravendita di un geometra, architetto o ingegnere libero professionista addentro nel settore delle compravendite immobiliari e sopratutto terzo rispetto ad agenzie immobiliari o costruttori, visionare e valutare più immobili possibile confrontando le caratteristiche e le qualità fra i medesimi per comprendere oltre a cosa è effettivamente di qualità e qual’è il prezzo più congruo anche se è tutto in regola e conforme a quanto il proprietario – venditore sostiene.

Diventare proprietari di una casa ha sempre e comunque dei costi. Se preventivamente valutati e considerati il dopo acquisto non sarà mai un problema.

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